Nosso trabalho consiste em prestar toda assessoria necessária a execução de projetos imobiliários, desde a elaboração de estatísticas e estudos de potencial construtivo até a definição do melhor aproveitamento construtivo, considerando, não apenas os aspectos técnicos, como comerciais.
Muitas vezes um arquiteto contratado elabora projetos de acordo com a solicitação do seu cliente e o melhor aproveitamento possível de um terreno. Entretanto, o projeto elaborado, muitas vezes, não leva em consideração aspectos de custo da construção e, principalmente, a melhor alternativa quando se visa a comercialização futura ou na planta do empreendimento.
É comum encontrarmos clientes que dispõem de um projeto elaborado por arquiteto que, após uma análise, conclui-se pela inviabilidade do mesmo, seja porque o custo da sua construção ficará acima do razoável, seja pela escolha de uma tipologia inadequada, ou ainda, a relação área privativa versus área total que faz o custo final da área privativa (custo por metro quadrado) seja extremamente elevada.
Não quero dizer que arquitetos não sejam profissionais competentes na condução dos projetos, pelo contrário, são fundamentais e obrigatório seu trabalho, pela legislação vigente, para elaboração de projetos arquitetônicos e outros inerentes à sua função. O que quero dizer é que normalmente elaboram projetos de acordo com briffing passado pelo contratante. Fazem o que lhes pedem e pouco interferem nesta questão, salvo se o que lhes foi pedido não possa ser elaborado por questões técnicas ou legais. Tampouco esta situação é pratica de todos os arquitetos, muitos deles são competentes e experientes o suficiente para um perfeito aconselhamento ao seu cliente.
Dou um exemplo: Um cliente elaborou através de uma arquiteta famosa, competente na sua função, com grande conhecimento de legislação construtiva, anos de experiência, um projeto de um empreendimento a ser construído em terreno de propriedade do contratante. O projeto constituía de um prédio com 5 pavimentos e 2 subsolos com 20 unidades de 2 quartos, cada um com uma vaga de garagem. Excelente aproveitamento de terreno com pouco mais de 500 m².
Ocorre que o custo construtivo e as soluções técnicas estruturais , bem como a relação área privativa de cada unidade em relação a área total (privativa + comum + vagas de garagem) tinham proporção de menos de 40% da área privativa em relação a área total, ou seja, se considerarmos o custo total da construção como 100, sendo 40% privativa e o restante 60% áreas adicionais, o valor de cada unidade ficava extremamente cara, posto que não se separa o custo total do custo privativo, ainda que se adote a área equivalente para definição do preço de construção ( área equivalente é a área estimada de construção para efeito de custo da obra- Ex uma área descoberta tem um custo menor que uma área coberta, mas apenas para efeito estatístico de custo, pois o custo total não se altera).
O orçamento construtivo final, após elaborado o memorial descritivo e construtivo, ficou em 3,6 milhões, valor médio portanto de cada unidade 180 mil reais.
Partindo desta premissa, reformulamos o projeto, alterando o numero de unidades, eliminamos um subsolo, além de nova tipologia das unidades. Estas alterações diminuíram a metragem total a ser construída, porém, a relação área privativa de cada unidade reverteu-se para 60% área privativa e 40% as demais áreas. O custo final foi reduzido em 35% e o custo médio de cada unidade em 20%, portanto muito mais adequado e que proporcionaria maior lucro ao investidor que o projeto inicialmente proposto, ainda que com uma área construída pouco menor, pois eliminou-se um subsolo que encarecia o projeto pelos custos de escavação, contenções, e estruturais ( colunas e vigas de sustentação) além de permitir o uso do ático para salão de festas e áreas de recreação que o projeto inicial não permitia por extrapolar a área legalmente ´permitida pela legislação.
Este é o escopo do nosso trabalho. Proporcionar a melhor utilização possível de um terreno visando menor custo e tendo como meta o mercado futuro, além de maior lucro para o incorporador.
Não é um trabalho isolado, e sim um trabalho conjunto com arquitetos, engenheiros, calculistas e orçamentistas, além de outros, visando o melhor resultado.
Nenhum comentário:
Postar um comentário