SCP- Sociedade em Conta de Participação

Uma nova modalidade de sociedade com propósito de construir um empreendimento imobiliário- SCP - Sociedade em Conta de Participação que nada mais é que uma sociedade comercial em que pelo menos um dos sócios é uma pessoa jurídica ( comerciante), girando sua firma com o objetivo de realizar uma ou mais operações determinadas, e em que os sócios trabalham em seu nome individual para o fim social. O Código Civil Brasileiro determina que numa SCP o objetivo comercial é exercido unicamente pelo seu sócio ostensivo ( o administrador) , em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade e os demais sócios participantes (sócios capitalistas) apenas se beneficiam dos resultados correspondentes, ou seja, uma modalidade em que duas ou mais pessoas, sendo ao menos uma comerciante, se reunem , sem firma social (sociedade não personalizada), para obter lucro comum, em uma ou mais operações de comercio determinadas, trabalhando um, alguns ou todos, em seu nome individual para o fim social. Desta forma a sociedade toma o nome de Sociedade em Conta de Participação, acidental, momentânea, ou anônima, não ficando sujeita às formalidades prescritas à formação das outras sociedades, e pode provar-se por todos os gêneros de provas admitidas nos contratos comerciais.

O socio ostensivo é o gestor da sociedade, podendo praticar todos os atos e fatos necessários à consecução dos objetivos positivos da sociedade ou do negócio. Os outros são os sócios participantes ( sócio capitalista oculto) não têm poderes de gerência da sociedade mas pode auditar os atos e fatos adminstrativos do sócio gestor (ostensivo) e somente este responde ativa e passivamente de forma ilimitada pelos atos praticados em nome da sociedade.

Assemelha-se, portanto, a uma Joint Venture ou de uma Sociedade com Propósito Específico, com a diferença que uma JV possui sócios residentes no exterior e uma SPE sócios residentes e domiciliados no país.

Outra situação é que a SCP pode ser uma sociedade não personificada, informal, isto é, não precisa ter um CNPJ próprio ou registro em Junta Comercial, e , neste caso, a responsabilidade tributária pelos resultados da sociedade é exclusiva do sócio ostensivo, que pagará os tributos devidos por ambas e a contabilização da SCP deverá ser efetuada em separado na contabilidade da empresa sócia ostensiva, portanto com resultados patrimoniais separados tal como ocorre nos fundos de investimentos, consórcios etc.

Esta é uma nova modalidade de aquisição de imóveis para investidores que adentram a esta sociedade como capitalistas e obtêm os resultados auferidos.

No caso em tela, é o que acontece com o empreendimento Edifício Arcádia que lançamos no Agua Verde em Curitiba, cujas unidades foram "adquiridas" por sócios capitalistas mediante um Contrato em Conta de Participação e serão os responsáveis pelo financiamento para a construção do empreendimento, portanto a preço de custo, e o sócio ostensivo, que executará a obra e terá toda responsabilidade tributária uma SPE ( Sociedade com Propósito Especifico) juntamente com a Construtora que executará a obra que é meramente responsável pela execuação da obra. Cada sócio, portanto, capitaliza durante a fase construtiva com recursos necessários a construção da sua unidade e respectivas áreas comuns, cota de terreno etc.

Uma vantagem e diferencial deste tipo de aquisição é que o sócio capitalista permanece oculto e somente após a conclusão do empreendimento destinará a quem desejar, ou a sí proprio, o registro da unidade para o qual contribuiu, com inegáveis vantagens tributárias.

Não há, neste caso, necessidade de afetação do patrimônio, posto que esta afetação é automática em se tratando de uma SPE a gestora (socio ostensivo) da sociedade.

Restam poucas unidades disponíveis para aquisição.

Projeto Arquitetônico da Hauer e Tramujas Arquitetos e construção da Ctba Construtora de Obras.

Consulte-nos e obtenha melhores detalhes e conheça as formas de participação.

Custos de Mão de Obra e Terrenos em Curitiba

Transcrição de Matéria da gazeta do Povo

Gazeta do Povo / PR, Fabiane Ziolla Menezes
A escassez de mão de obra em época de aquecimento empurra a remuneração da categoria para cima e afeta o custo do setor
A escassez de insumos, principalmente de cimento, e de profissionais, e o consequente aumento na remuneração da mão de obra, está empurrando para cima os custos da construção civil em todo o país. A inflação medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI), da Fundação Getulio Vargas, atingiu 2,94% em maio, a mais forte alta desde junho de 1995 (quando foi de 3,12%), início da série histórica. Nunca foi tão caro construir.O aumento do índice foi puxado, principalmente, pelos reajustes salariais da categoria em São Paulo (9,75%) e Brasília (16%) – a alta de preços de mão de obra no mês passado chegou a 5,48%, a maior desde maio de 1995 (16,47%) –, seguidos do aumento no preço de alguns insumos, em especial o cimento, que está em falta no Paraná.Apoiados nesses números e no crescimento do setor, que chegou a 11,6% do PIB em 2010, os trabalhadores de Curitiba pedem mais de 30% de reajuste salarial, contando com os 6,54% do IPCA do período, segundo o sindicato da categoria, o Sin­tracon. Os empresários paranaenses estão trabalhando em uma contraproposta, mas devem sentir o impacto desses números ainda no próximo mês. Aliás, pelo histórico do Custo Unitário Básico (CUB), medido pelo Sin­dicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), os meses de maio e junho sempre apresentam saltos nos custos, justamente pela mão de obra. "Um salário mais alto é a única maneira de manter bons profissionais e atrair jovens para um setor de trabalho tão braçal. Menos do que São Paulo, os trabalhadores não vão aceitar", pondera o presidente do Sintracon, Domingos de Oliveira Davide. O setor é o que mais puxa a criação de novos empregos no Paraná. Em maio, cresceu 2,76%, com 3.725 novas vagas, atrás somente dos setores industrial e de serviços.À parte dos índices e das negociações coletivas, construtores dizem que está, pelo menos, 50% mais cara a contratação de profissionais em relação a 2008, ano emblemático para o desenvolvimento do setor, e que já vêm pagando mais que a tabela do sindicato. De 600 vagas abertas na Agência do Trabalhador de Curitiba, 10 são para mestre de obras com ganhos de R$ 2,5 mil mensais, bem acima dos R$ 1.504 previstos na tabela. Os empreiteiros, por sua vez, estão muito bem: com obras agendadas para mais de um mês e recusando serviço porque não dão conta.Agenda cheiaPaulo Liszyk, mestre de obras com 30 anos de profissão, diz que nunca teve tanto trabalho. Com uma equipe pequena, de cinco pessoas, entre carpinteiros, pedreiros e pintores, ele conta que o rendimento dos profissionais tem ficado entre R$ 1,8 mil e R$ 2 mil. "Hoje só consigo atender os pedidos com agendamento prévio."No mesmo ramo há 10 anos, o empreiteiro Clélio Aparecido Ferreira trabalha em família, com o pai e os irmãos, no gerenciamento de uma equipe que chega a 90 pessoas. "Fazemos obras de todo o tipo. Só no Alphaville fizemos 25 casas e dá para ver bem a diferença. Quem pagou R$ 600 mil pelo terreno e pela casa há dois anos, hoje paga R$ 1,5 milhão."O vice-presidente de Banco de Dados do Sinduscon-PR, Rodrigo Assis, diz que a entidade está fazendo uma sondagem com suas associadas para saber quantos e quais profissionais estão faltando – algumas construtoras apontam, principalmente, a escassez de carpinteiros, encanadores e eletricistas. "Também estamos conversando com os principais fornecedores de cimento do estado para tentar solucionar a falta do material."Além da mão de obra e dos insumos, outro encarecedor do setor, segundo Assis, é o preço dos terrenos. "Mas contra esse fator há pouco o que fazer". O preço dos terrenos em Curitiba subiu 25% só nos últimos 12 meses, segundo o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), com o valor médio passando de R$ 536,11 o metro quadrado para R$ 669,48.

CUIDADOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO

Apesar da grande atratividade que os imóveis a preço de custo exercem, pela significativa diferença de preço existente se comparado a imóveis vendidos a preço de mercado, há que se cuidar para evitar aborrecimentos futuros, não apenas do aderente ao sistema, como também ao incorporador e por extensão ao restante dos condôminos.

O maior problema advem da desinformação, especialmente de alguns compradores aderentes a este sistema, ou porque não se preocuparam em ler adequadamente os contratos, conhecer o sistema e sua fundamentação legal, participar das assembléias e procurar esclarecer suas dúvidas antes da efetiva adesão e estar seguro de poder arcar com o compromisso assumido.

Para tanto vou resumir os procedimentos necessários e fornecer alguma informações que possam ajudar a realizar um negócio seguro e extremamente vantajoso.

Fundamentação Legal: O sistema "preço de custo" também conhecido por "regime de adminstração a preço de custo, ou preço fechado" fundamenta-se na Lei 4.591/64, conhecida com Lei das Incorporações Imobiliárias, além de outros artigos presentes no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

É com base nesta legislação que os contratos entre o incorporador e os aderentes são formalizados e estabelecem-se os direitos e as obrigações das partes.

O Preço do Empreendimento:Quando se fala em "preço de custo" sua característica principal é que cada um dos aderentes pagará pela sua unidade, considerando não apenas as áreas privativas do imóvel, como também a fração ideal do terreno e das áreas comuns, além de eventuais assessórios que integrem o memorial descritivo do empreendimento como decoração dos ambientes de salão de festas, hall, salas de fitness e outros, se previstos, e não é "preço fechado, ou seja, cada aderente pagará pela integralidade dos custos da obra, impostos, taxas de administração (construtora), encargos trabalhistas, impostos,etc, necessários para a conclusão do empreendimento, durante a execução da obra. Estes custos devem ser estabelecidos por um orçamento prévio, elaborado dentro de normas tecnicas ( ABNT), por profissional especializado, que se baseia no memorial descritivo, nos projetos ( artquitetônico, elétrico, hidraulico e demais projetos necessários a execução).

Como todo orçamento, ele se caracteriza por demonstrar o custo de elaboração do empreendimento num determinado momento, baseado em cotações de preços praticados no mercado no momento da sua elaboração. Portanto, um orçamento é estimativo, e somente poderia ser exequível pelo valor nele estabelecido se todos os materiais, mão de obra, impostos etc fossem adquiridos e executados naquele momento, o que é impossivel de se realizar.

Uma obra demanda um tempo de execução e os preços variam neste intervalo e se faz necessário uma atualização para que se atinja os objetivos da construção. Para tanto utiliza-se um indexador que reflita as variações destes custos, normalmente o INCC ( indice nacional da construção civil da FGV) ou o CUB ( custo unitário básico da construção civil regional- fornecido pelo Sinduscon de cada estado federativo). Estes indices baseiam-se nas variações de custos de materiais normalmente utilizados na construção civil ( cimento, áreia, tijolos, cal, mão de obra etc)num período de tempo determinado, normalmente mensal.

O CUB, é referenciado por um valor que, teoricamente, seria o custo de construção de 1 metro quadrado de construção, de acordo com determinados padrões, desde o mais popular até o mais sofisticado e se para uma residencia, um comercio ou uma habitação coletiva, mensalmente, ocorrendo em determinadas situações deflação, ou seja, este valor pode diminuir se houver reduçaõ de custos da "cesta básica" no qual se baseia, ou aumentar se houver inflação de preços.

O INCC, é expressado por um índice e reflete as variações dos preços da construção civil nacionalmente, ou seja, se houver um aumento de preços numa determinada região maior que outra ele refletira neste índice de acordo com o peso que esta região tenha.

O mais adotado para obras a preço de custo é o índice regional (CUB) por expressar uma realidade mais próxima onde é executado o empreendimento, e o INCC por instituições de crédito, consórcios ou incorporadoras que atualizam os saldos devedores de cada cliente durante a execução da obra vendida na planta.

Esta atualização todavia, não é muitas vezes suficiente para adequar as variações de custo real de um empreendimento. Cada caso é um caso e dependendo do estágio que cada obra esteja poderá ser necessário aportes adicionais de recursos para viabilizar o seu termino. Como exemplo, e apenas a título ilustrativo, se houver um aumento significativo do custo do aço utilizado na construção num determinado momento, este custo poderá ser maior numa obra que esteja na fase extrutural, onde grande quantidade deste material será utilizado, e menor se este empreendimento estiver com toda sua estrutura finalizada, quando pouco ou nenhum aço será aplicado. O aumento do custo do aço refletirá no indice do INCC ou do CUB, mas será diferente para cada obra dependendo do seu estágio construtivo. Portanto, os indices de atualização de custos, são meros referenciais, e apenas refletem os custos médios praticados.

O mesmo raciocínio se aplica a custos de mão de obra. Se numa fase construtiva onde o peso desta mão de obra for maior haverá maior impacto, se menor necessidade de mão de obra o impacto será menor, e assim para todos os materiais, insumos e demais itens que compõem os custos de um empreendimento.

Portanto, o valor final de um empreendimento, ainda que referenciados por qualquer dos índices utilizados, estes não são suficientes e os orçamentos devem ser constantemente refeitos e projetados em cada estágio da obra e repassados aos seus financiadores, os aderentes compradores.

CONSELHO FISCAL OU DE REPRESENTANTES: A legislação, Artigo 50 da Lei 4.591/64 determina a constituição de um conselho de representantes eleitos pelos demais aderentes ( condominos) para fiscalizar em nome de todos, os atos do construtor, a contabilidade do empreendimento, os recursos pagos e sua utilização, e os atos do construtor quanto a sua capacidade técnica e de idoneidade na gestão do empreendimento. Portanto, assumem perante o grupo de condominos, a obrigação de zelar pelo bom andamento das obras e da sua execução. Suas funções não se resumem a assinar os balancetes, olhar as NF, e outros documentos, e sim de exercerem na plenitude o papel de auditores, questionando, cobrando e exigindo a correição dos atos dos adminstradores. Respondem, inclusive, civil e criminalmente perante o grupo por irregularidades que deixem passar despercebidos e que possam causar prejuizos aos demais condominos. Neste sentido é importante que os representantes tenham também capacidade técnica e conhecimentos mínimos para exercê-los. O ideal é que sejam compostos por adminstradores, contabilistas, engenheiros e advogados, cada um colaborando com sua especialialidade na fiscalização.

INADIMPLÊNCIA: O sistema de adminstração a preço de custo caracteriza-se pela execução de um empreendimento em regime de caixa (cronograma financeiro), ou seja, a sua execução depende do fluxo de recursos pagos por cada um dos aderentes que serão compatibilizados para execução da obra física ( cronograma físico) para que dentro do prazo estabelecido se concretize a obra.

A falta de pagamento de parcelas por um condomino, ou mais de um, implica que os demais deverão suportar a falta de recurso existente para que a obra seja concluida no prazo previsto, ou terá seu rítmo diminuido.

A legislação reconhece esta obrigação de que cada um cumpra com com a sua obrigação e impõem pesadas penalidades a quem inadimplir, excluindo do grupo e colocando a unidade do inadimplente para que seja repassada primeiro para os demais condominos participantes do grupo, e se não houver interesse, em hasta pública. Além da perda da unidade o inadimplente terá de volta os valores pagos após aderida sua unidade por outro, no mesmo prazo que pagou de parcelas, atualizadas pelo mesmo índice de correção aplicado, porém deduzida de multa de 10%, custas judiciais e de cobrança e de todos os encargos não recuperáveis ( comissões, taxas etc).

Isto é necessário por ser um sistema associativo, onde todos têm os mesmos direitos e obrigações. Esta conciência associativa e de mútuo interesse deve prevalecer quando se adere a um empreendimento a preço de custo de forma a preservar o interesse coletivo em detrimento do individual. Sabemos, todavia, que muitas vezes a inadimplencia decorre por mudanças naturais da vida e não por vontade própria. Desta forma, buscar o conselho de representantes antes de ficar em situação de inadimplencia é sempre a melhor solução, que buscará alternativas ou soluções de mercado para que não haja solução de continuidade do fluxo de caixa previsto.

Felizmente, nos empreendimentos que participamos ou executamos, a inadimplencia é proxima de zero, senão inexistente, por reforçarmos a concientização destes princípios.