SPE - Sociedade de Propósito Especifico e Construção por Adminstração

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4.591/ 64, também chamada de Lei dos Condomínios ou das Incorporações.
A lei em questão estabelece as normas legais que regulamentam as incorporações imobiliárias, além de outras questões relacionadas ao direito imobiliário.
No sistema de construção por administração a responsabilidade pela incorporação poderá ser da própria construtora, do proprietário do terreno,de uma pessoa física ou jurídica com capacidade para tal, de um corretor imobiliário, de um condomínio ou associação formada por compradores ou de uma SPE- Sociedade de Propósito Específico de Construção, cuja existência legal encerra com o termino da construção do empreendimento. Estabelece também a legislação em questão o Patrimônio de Afetação (PA), ou seja, a apartação do patrimônio do empreendimento em relação à construtora, seja de cada unidade que compõe o empreendimento seja do conjunto de unidades autônomas,ou, em outras palavras, separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio da construtora ou do incorporador responsável pela construção. Desta forma, os imóveis comercializados na planta, não se confundem com o patrimônio da construtora ou do incorporador que, em caso de falência, concordata ou qualquer outra questão impeditiva de prosseguir com a construção, permite a continuidade da obra pelos condôminos ou outra construtora contratada, posto que os recursos pagos por cada um obrigatoriamente foram destinados à obra e sua aplicação fiscalizados por um Conselho de Representantes. Esta afetação, todavia, não é obrigatória, ficando a critério do incorporador a sua constituição.
No caso das SPEs, a afetação do patrimônio é automática, ou seja, ela ocorre naturalmente, posto que o objetivo societário é definido e o propósito da mesma é , no caso de um empreendimento imobiliário, a construção do empreendimento, com prazo definido de existência (o mesmo previsto para a construção), a destinação dos recursos exclusivamente para o empreendimento, a contabilidade própria, a conta bancária exclusiva, e estará submetida à fiscalização dos seus atos e da aplicação dos recursos pagos pelos aderentes compradores a um Conselho Fiscal ou Conselho de Representantes, e a diferença com o patrimônio de afetação (PA) dão-se pelas diferenças de regimes de tributação e pela necessidade de registro na matrícula do imóvel do regime de afetação bem como manterá em sigilo o nome dos investidores.
Por definição, esta modalidade, também conhecida como “special purpose entity”, também SPE, ou SPC, “special purpose company”, é uma sociedade que possui atividade restrita, podendo ter prazo de duração determinado e sua principal utilidade é de isolar o risco financeiro da atividade a que se destina.
No caso do mercado imobiliário brasileiro ela surgiu na esteira da famigerada falência da Construtora Encol, que deixou nada menos do que 42 mil famílias lesadas, que deflagrou uma política de proteção aos mutuários, configurada sobretudo na criação das SPEs e do patrimônio de afetação (PA).
O raciocínio é muito simples, uma vez não fazer sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado e veja frustrados seus sonhos por uma administração empresarial tercerária, que transfira os recursos de uma obra para outra, comprometendo a conclusão de um empreendimento.
Este mesmo raciocínio vale para os investidores institucionais, que alocam seus recursos em determinado edifício e precisam ter garantias de retorno do capital com entrega da unidade, que poderia ser contaminado em decorrência de má gestão de recursos por parte de um incorporador.
Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes envolvidos, desde o comprador até a instituição financeira, passam a ter a tranqüilidade de que o único risco que irão correr é aquele decorrente da própria obra.
A operacionalização dessa medida é feita de forma simples, onde cria-se um CNPJ próprio para a nova entidade, que passará a ter todos os registros próprios de uma empresa comercial, cuja única diferença reside no objeto social, específico para o desenvolvimento daquela empreitada, devendo se extinguir após sua conclusão, ou ser renovada para um novo negócio.
Não existe um consenso no mercado sobre qual das modalidades de segregação do empreendimento é a mais adequada, se a SPE ou o patrimônio de afetação (PA), uma vez que os dois são bastante semelhantes e a melhor escolha será aquela que atenda a conveniência dos objetivos a serem atingidos.
Normalmente, de uma forma simplista, os praticantes dessas modalidades indicam que a SPE facilita o arranjo societário, com a entrada e saída de sócios, enquanto o patrimônio de afetação protege o anonimato de investidor.
Do ponto de vista prático, existe a questão fiscal que leva a SPE à adoção dos regimes tributários conhecidos, lucro real ou presumido, enquanto no PA pode adotar o RET (Regime Especial de Tributação), além do que existe a possibilidade de adesão em qualquer fase da obra, enquanto na SPE existe uma dificuldade de constituição após o início do empreendimento.

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