COMO FUNCIONA O SISTEMA PREÇO DE CUSTO

O Sistema de construção a preço de custo existe há muito tempo no Brasil. No início não havia nenhuma regulamentação e algumas construtoras lançavam empreendimentos  a preço fechado, ou seja, estabeleciam um preço de venda e cada adquirente pagava a unidade adquirida durante a construção mediante um contrato firmado com o construtor ou incorporador. Este sistema causou muitos prejuizos a seus aderentes e levou muitas construtoras à falência. Primeiro porque o país, historicamente, sempre  teve inflação elevada e instabilidade econômica e era impossível estabecer um preço inicial e mantê-lo até a finalização da obra, em outras situações a falta de uma base legal atraia muitos aventureiros com o único intúito de lesar pessoas e se apropriar das suas economias.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imóveis na planta através da lei 4.561 estabelecendo duas formas de comercialização de imóveis na planta- 1)A construção por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do empreendimento. Ele é quem comercializava, determinava o preço de venda, que não podia ser modificado, além de estabelecer o indice de correção monetária do preço inicial e a sua periodicidade de aplicação. É, portanto, o sistema tradicional de comercialização de imóveis na planta que vigora até hoje e praticado pela maioria das incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimônio do incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falência, ou devio deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstração tercerária. Esta foi a situação da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicações.
A partir deste fato, de triste memória, o legislador estabeleceu através da lei 10.931/ 2004 o Patrimônio de Afetação, ou seja, um mecanismo que isola o patrimônio do incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falência do construtor ou incoporador, o empreendimento estará isolado ( afetado) do patrimônio do  construtor/incorporador, e sua contabilidade será própria, além de possuir conta bancária exclusiva do empreendimento. A Afetação do Patrimônio é efetuada mediante registro na matrícula de incorporação e não poderá ser objeto de penhora, arresto ou qualquer outro meio de execução que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituição de um conselho fiscal de compradores com a atribuição de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicação dos recursos coletados e empregados na execução da obra.  A crítica que se faz a esta lei é a sua não obrigatoriedade de aplicação, ou seja, é decisão do construtor/ incorporador adotá-la ou não.
2)O outro sistema de construção é o de construção por adminstração ou a preço de custo. Neste sistema o comprador é o responsável pela construção, que é executada mediante um contrato firmado com um construtor que executará a obra mediante uma taxa previamente acordada que incidirá sobre o custo total da obra (incidentes sobre materiais, insumos e mão de obra).
O custo da obra é orçado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas específicas ( NBR), de acordo com as especificações do projeto e memorial descritivo.
Como todo orçamento,  retrata uma situação de momento, ou seja, os custos no momento em que é elaborado, ficando sujeito as oscilações mercadológicas que ocorrerem durante a execução.
Para minorar esta situação os valores orçados são transformados em indicadores construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitário Básico da construção Civil elaborado pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da Construção Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vários parâmetros para cada tipo de construção - residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barracões, além de diferentes padrões de acabamentos. O padrão adotado mais comum é o R8 residencial normal estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construção deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mão de obra necessários para construir sem considerar alguns itens específicos de cada projeto. Porém, não é um indicador que não necessite de ajustes durante a construção, posto que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estágio da obra ( veja post "Cuidados Necessários a Aquisição a Preço de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orçado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor do CUB  R8 de agosto/2011 ( aplicado no mês de setembro) corresponderia a R$ 5 milhões / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variações subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs necessários para a construção do projeto.

DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO

Em Curitiba são adotados diferentes formas de se incorporar a preço de custo.
Através de associações  pró-construção, ou seja, constitui-se uma associação  sem fins lucrativos, cuja única finalidade é incorporar um determinado empreendimento. Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gestão de fato se faz através de uma  cooperativa que cobra pelos seus serviços adminstrativos e onde os gestores da associação atuam meramente como "assinadores de cheques" porém, sendo deles e da associação toda a responsabilidade pela incorporação além das responsabilidades civis e criminais conforme a legislação vigente.
Desta forma, os aderentes são "iludidos" que a gestão dos recursos é deles e não de terceiros, o que , de direito ocorre, porém de fato por terceiros são gestados ( a cooperativa). Outra desvantagen é que neste sistema o empreendimento somente inicia-se após constituida a associação pró-construção e esta somente será constituída após aderido pelo menos 50% das unidades que constituirão o empreendimento. Esta associação somente poderá existir de fato e de direito após realizada a assembléia de constituição ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e só a partir dai inicia-se a elaboração dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante compra pela associação ou permutado por área construída), e elaborado e adotado os procedimentos com vista a obter-se o alvará de constução quando não são exigidos antes liberações ambientais, unificação de terrenos, retificações  de matrículas ( quando divergentes das medições reais do terreno ou outras irregularidades), o que demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para início da obra e consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam com este sistema em Curitiba operam há mais de 5 anos com previsão de entrega das unidades em 24 ou 30 meses a até agora nenhuma unidade foi concluida por estas questões e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa).  Tempo é dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Além disto a quem cabe a responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e não as coopertivas que de fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo maior pela cobrança de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento além de outras que aumentam os custos da construção e de adminstração da construtora que executará a obra.
Outro sistema é a incorporação através de SPE - Sociedades com Propósito Específico de Construção, constituidas pela construtora que executará as obras, afetando automaticamente o patrimônio, posto que é independente da construtora, possui contabilidade própria e conta bancária específica, bem como exigir a constituição de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do construtor e da SPE e a aplicação dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema é que todos os atos necessários à incorporação ( orçamentos prévios, projetos, aquisição do(s) terreno(s), unificaçoes, retificações, medições, projetos ambientais e  eventuais  atendimentos de exigências deste setor (ambiental) são executados antes de iniciadas as adesões, por conta e risco do construtor, e as obras são inciadas de imediato após aderidas 70 % das unidades e constituido o conselho fiscal. Tem também um custo menor por não serem cobradas taxas de planejamento e adminstrativas, além de outras, senão a de administração da obra de mesmo percentual praticado pelas associações e os empreendimentos entregues nos prazos previsto.  É o caso das obras executadas pela contrutora Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma é a da constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCP), onde assesoriamente também é constituida uma SPE que incorporará o empreendimento, e onde o contratante torna-se um sócio oculto da sociedade, com algumas vantagens fiscais e tributárias e também com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos tributos e por eventuais questões de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participação). Da mesma forma todos os atos necessários a incorporação são realizados antes das adesões e prevê multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.

Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construídos em regime da adminstração a preço de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores, arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, técnicos, cartorários e outros.
Inicía-se com a localização de terrenos aptos a incorporação e o contato com os seus proprietários onde se estabelece um contrato de intenções visando incorporar pelo sistema preço de custo. Este contrato prevê a aquisição do terreno, seja pela associação,  SPE ou construtora, mediante aquisição pura ou, o mais usual, a permuta por área construída no local. Nesta última hipótese, a permuta, se apresenta mais vantajosa seja para o condomínio, seja para o vendedor proprietário. Para o condomínio por possibilitar a aquisição com pagamentos ao longo do prazo previsto para construção, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o proprietário por receber ao final da obra unidades prontas que poderão ser vendidas, utilizadas ou alugadas a preço de mercado, por valores de 60 a 100 por cento superiores ao preço de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em dinheiro..
Formalizada esta intenção, é elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e caractetrísticas previamente definidas, porém não definitivas, e em conformidade com a legislação de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovação do anteprojeto elabora-se o orçamento construtivo , memorial descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de áreas e tabelas de contribuição necessárias  para adequação do fluxo de caixa necessário para atendimento e construção dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliarão os corretores no seu trabalho de angariação de adesões ao empreendimento. Este custos iniciais são bancados pelos planejadores e, paralelamente, são firmados os contratos de  intenções com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais profissionais envolvidos no projeto que somente se transformará em contrato definitivo após aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, já constiuida, atende as exigências para a aprovação e emissão do alvará construtivo, licenças ambientais, escrituras e registros de aquisição do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades convoca-se a assembléia de constituição onde são aprovados pelos aderentes os contratos, memorial descritivo, contratação da construtora, eleição do conselho fiscal e agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, através de uma SPE, todas as etapas para a obtenção do alvará construtivo são executados antes da assembléia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao contrário de associações.
Concluindo, o sistema preço de custo é semelhante a construção do seu próprio imóvel, compartilhando as obrigações de aquisição do terreno, materiais, insumos, impostos, mão de obra e demais custos que compõem o custo de uma construção.
Vale ainda ressaltar que o sistema através de SPE  oferece um seguro construtivo que reforça a garantia da conclusão do projeto, não apenas ao proprietário do terreno como dos seus aderentes.

PREÇO DOS IMÓVEIS - TENDÊNCIAS

O objetivo deste post não é encher o leitor com números e estatísticas que cabem a economistas e técnicos que têm a "capacidade" de interpretá-los e determinar as tendências deste mercado. Se dispõem apenas a expressar uma opinião, não de um leigo no assunto, mas de quem atua neste mercado e acompanha a evolução do mercado imobiliário nos últimos 10 anos. Há muita preocupação de alguns clientes  com as notícias veiculadas em diferentes meios de comunicação sobre o assunto, alguns prevendo forte avolução do mercado e aumento dos preços nos próximos anos, outros mais pessimistas expressando opiniões de retração, "bolha imobiliária" declínio dos investimentos no setor e outras observando uma tendência de estabilização.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que  facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem  de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano,  especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará  "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de  longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa)  pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.