Desejo a todos meus leitores e colaboradores um FELIZ NATAL, com muita paz, amor e harmonia e que 2012 seja repleto de realizações.
Agradeço aos meus clientes, amigos e parceiros pelo incentivo e colaboração recebido ao longo de 2011.
FELIZ NATAL!
EDISON
quarta-feira, 21 de dezembro de 2011
sábado, 10 de setembro de 2011
COMO FUNCIONA O SISTEMA PREÇO DE CUSTO
O Sistema de construção a preço de custo existe há muito tempo no Brasil. No início não havia nenhuma regulamentação e algumas construtoras lançavam empreendimentos a preço fechado, ou seja, estabeleciam um preço de venda e cada adquirente pagava a unidade adquirida durante a construção mediante um contrato firmado com o construtor ou incorporador. Este sistema causou muitos prejuizos a seus aderentes e levou muitas construtoras à falência. Primeiro porque o país, historicamente, sempre teve inflação elevada e instabilidade econômica e era impossível estabecer um preço inicial e mantê-lo até a finalização da obra, em outras situações a falta de uma base legal atraia muitos aventureiros com o único intúito de lesar pessoas e se apropriar das suas economias.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imóveis na planta através da lei 4.561 estabelecendo duas formas de comercialização de imóveis na planta- 1)A construção por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do empreendimento. Ele é quem comercializava, determinava o preço de venda, que não podia ser modificado, além de estabelecer o indice de correção monetária do preço inicial e a sua periodicidade de aplicação. É, portanto, o sistema tradicional de comercialização de imóveis na planta que vigora até hoje e praticado pela maioria das incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimônio do incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falência, ou devio deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstração tercerária. Esta foi a situação da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicações.
A partir deste fato, de triste memória, o legislador estabeleceu através da lei 10.931/ 2004 o Patrimônio de Afetação, ou seja, um mecanismo que isola o patrimônio do incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falência do construtor ou incoporador, o empreendimento estará isolado ( afetado) do patrimônio do construtor/incorporador, e sua contabilidade será própria, além de possuir conta bancária exclusiva do empreendimento. A Afetação do Patrimônio é efetuada mediante registro na matrícula de incorporação e não poderá ser objeto de penhora, arresto ou qualquer outro meio de execução que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituição de um conselho fiscal de compradores com a atribuição de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicação dos recursos coletados e empregados na execução da obra. A crítica que se faz a esta lei é a sua não obrigatoriedade de aplicação, ou seja, é decisão do construtor/ incorporador adotá-la ou não.
2)O outro sistema de construção é o de construção por adminstração ou a preço de custo. Neste sistema o comprador é o responsável pela construção, que é executada mediante um contrato firmado com um construtor que executará a obra mediante uma taxa previamente acordada que incidirá sobre o custo total da obra (incidentes sobre materiais, insumos e mão de obra).
O custo da obra é orçado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas específicas ( NBR), de acordo com as especificações do projeto e memorial descritivo.
Como todo orçamento, retrata uma situação de momento, ou seja, os custos no momento em que é elaborado, ficando sujeito as oscilações mercadológicas que ocorrerem durante a execução.
Para minorar esta situação os valores orçados são transformados em indicadores construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitário Básico da construção Civil elaborado pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da Construção Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vários parâmetros para cada tipo de construção - residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barracões, além de diferentes padrões de acabamentos. O padrão adotado mais comum é o R8 residencial normal estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construção deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mão de obra necessários para construir sem considerar alguns itens específicos de cada projeto. Porém, não é um indicador que não necessite de ajustes durante a construção, posto que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estágio da obra ( veja post "Cuidados Necessários a Aquisição a Preço de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orçado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor do CUB R8 de agosto/2011 ( aplicado no mês de setembro) corresponderia a R$ 5 milhões / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variações subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs necessários para a construção do projeto.
DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO
Em Curitiba são adotados diferentes formas de se incorporar a preço de custo.
Através de associações pró-construção, ou seja, constitui-se uma associação sem fins lucrativos, cuja única finalidade é incorporar um determinado empreendimento. Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gestão de fato se faz através de uma cooperativa que cobra pelos seus serviços adminstrativos e onde os gestores da associação atuam meramente como "assinadores de cheques" porém, sendo deles e da associação toda a responsabilidade pela incorporação além das responsabilidades civis e criminais conforme a legislação vigente.
Desta forma, os aderentes são "iludidos" que a gestão dos recursos é deles e não de terceiros, o que , de direito ocorre, porém de fato por terceiros são gestados ( a cooperativa). Outra desvantagen é que neste sistema o empreendimento somente inicia-se após constituida a associação pró-construção e esta somente será constituída após aderido pelo menos 50% das unidades que constituirão o empreendimento. Esta associação somente poderá existir de fato e de direito após realizada a assembléia de constituição ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e só a partir dai inicia-se a elaboração dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante compra pela associação ou permutado por área construída), e elaborado e adotado os procedimentos com vista a obter-se o alvará de constução quando não são exigidos antes liberações ambientais, unificação de terrenos, retificações de matrículas ( quando divergentes das medições reais do terreno ou outras irregularidades), o que demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para início da obra e consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam com este sistema em Curitiba operam há mais de 5 anos com previsão de entrega das unidades em 24 ou 30 meses a até agora nenhuma unidade foi concluida por estas questões e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa). Tempo é dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Além disto a quem cabe a responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e não as coopertivas que de fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo maior pela cobrança de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento além de outras que aumentam os custos da construção e de adminstração da construtora que executará a obra.
Outro sistema é a incorporação através de SPE - Sociedades com Propósito Específico de Construção, constituidas pela construtora que executará as obras, afetando automaticamente o patrimônio, posto que é independente da construtora, possui contabilidade própria e conta bancária específica, bem como exigir a constituição de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do construtor e da SPE e a aplicação dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema é que todos os atos necessários à incorporação ( orçamentos prévios, projetos, aquisição do(s) terreno(s), unificaçoes, retificações, medições, projetos ambientais e eventuais atendimentos de exigências deste setor (ambiental) são executados antes de iniciadas as adesões, por conta e risco do construtor, e as obras são inciadas de imediato após aderidas 70 % das unidades e constituido o conselho fiscal. Tem também um custo menor por não serem cobradas taxas de planejamento e adminstrativas, além de outras, senão a de administração da obra de mesmo percentual praticado pelas associações e os empreendimentos entregues nos prazos previsto. É o caso das obras executadas pela contrutora Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma é a da constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCP), onde assesoriamente também é constituida uma SPE que incorporará o empreendimento, e onde o contratante torna-se um sócio oculto da sociedade, com algumas vantagens fiscais e tributárias e também com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos tributos e por eventuais questões de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participação). Da mesma forma todos os atos necessários a incorporação são realizados antes das adesões e prevê multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.
Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construídos em regime da adminstração a preço de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores, arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, técnicos, cartorários e outros.
Inicía-se com a localização de terrenos aptos a incorporação e o contato com os seus proprietários onde se estabelece um contrato de intenções visando incorporar pelo sistema preço de custo. Este contrato prevê a aquisição do terreno, seja pela associação, SPE ou construtora, mediante aquisição pura ou, o mais usual, a permuta por área construída no local. Nesta última hipótese, a permuta, se apresenta mais vantajosa seja para o condomínio, seja para o vendedor proprietário. Para o condomínio por possibilitar a aquisição com pagamentos ao longo do prazo previsto para construção, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o proprietário por receber ao final da obra unidades prontas que poderão ser vendidas, utilizadas ou alugadas a preço de mercado, por valores de 60 a 100 por cento superiores ao preço de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em dinheiro..
Formalizada esta intenção, é elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e caractetrísticas previamente definidas, porém não definitivas, e em conformidade com a legislação de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovação do anteprojeto elabora-se o orçamento construtivo , memorial descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de áreas e tabelas de contribuição necessárias para adequação do fluxo de caixa necessário para atendimento e construção dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliarão os corretores no seu trabalho de angariação de adesões ao empreendimento. Este custos iniciais são bancados pelos planejadores e, paralelamente, são firmados os contratos de intenções com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais profissionais envolvidos no projeto que somente se transformará em contrato definitivo após aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, já constiuida, atende as exigências para a aprovação e emissão do alvará construtivo, licenças ambientais, escrituras e registros de aquisição do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades convoca-se a assembléia de constituição onde são aprovados pelos aderentes os contratos, memorial descritivo, contratação da construtora, eleição do conselho fiscal e agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, através de uma SPE, todas as etapas para a obtenção do alvará construtivo são executados antes da assembléia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao contrário de associações.
Concluindo, o sistema preço de custo é semelhante a construção do seu próprio imóvel, compartilhando as obrigações de aquisição do terreno, materiais, insumos, impostos, mão de obra e demais custos que compõem o custo de uma construção.
Vale ainda ressaltar que o sistema através de SPE oferece um seguro construtivo que reforça a garantia da conclusão do projeto, não apenas ao proprietário do terreno como dos seus aderentes.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imóveis na planta através da lei 4.561 estabelecendo duas formas de comercialização de imóveis na planta- 1)A construção por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do empreendimento. Ele é quem comercializava, determinava o preço de venda, que não podia ser modificado, além de estabelecer o indice de correção monetária do preço inicial e a sua periodicidade de aplicação. É, portanto, o sistema tradicional de comercialização de imóveis na planta que vigora até hoje e praticado pela maioria das incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimônio do incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falência, ou devio deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstração tercerária. Esta foi a situação da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicações.
A partir deste fato, de triste memória, o legislador estabeleceu através da lei 10.931/ 2004 o Patrimônio de Afetação, ou seja, um mecanismo que isola o patrimônio do incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falência do construtor ou incoporador, o empreendimento estará isolado ( afetado) do patrimônio do construtor/incorporador, e sua contabilidade será própria, além de possuir conta bancária exclusiva do empreendimento. A Afetação do Patrimônio é efetuada mediante registro na matrícula de incorporação e não poderá ser objeto de penhora, arresto ou qualquer outro meio de execução que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituição de um conselho fiscal de compradores com a atribuição de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicação dos recursos coletados e empregados na execução da obra. A crítica que se faz a esta lei é a sua não obrigatoriedade de aplicação, ou seja, é decisão do construtor/ incorporador adotá-la ou não.
2)O outro sistema de construção é o de construção por adminstração ou a preço de custo. Neste sistema o comprador é o responsável pela construção, que é executada mediante um contrato firmado com um construtor que executará a obra mediante uma taxa previamente acordada que incidirá sobre o custo total da obra (incidentes sobre materiais, insumos e mão de obra).
O custo da obra é orçado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas específicas ( NBR), de acordo com as especificações do projeto e memorial descritivo.
Como todo orçamento, retrata uma situação de momento, ou seja, os custos no momento em que é elaborado, ficando sujeito as oscilações mercadológicas que ocorrerem durante a execução.
Para minorar esta situação os valores orçados são transformados em indicadores construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitário Básico da construção Civil elaborado pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da Construção Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vários parâmetros para cada tipo de construção - residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barracões, além de diferentes padrões de acabamentos. O padrão adotado mais comum é o R8 residencial normal estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construção deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mão de obra necessários para construir sem considerar alguns itens específicos de cada projeto. Porém, não é um indicador que não necessite de ajustes durante a construção, posto que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estágio da obra ( veja post "Cuidados Necessários a Aquisição a Preço de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orçado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor do CUB R8 de agosto/2011 ( aplicado no mês de setembro) corresponderia a R$ 5 milhões / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variações subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs necessários para a construção do projeto.
DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO
Em Curitiba são adotados diferentes formas de se incorporar a preço de custo.
Através de associações pró-construção, ou seja, constitui-se uma associação sem fins lucrativos, cuja única finalidade é incorporar um determinado empreendimento. Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gestão de fato se faz através de uma cooperativa que cobra pelos seus serviços adminstrativos e onde os gestores da associação atuam meramente como "assinadores de cheques" porém, sendo deles e da associação toda a responsabilidade pela incorporação além das responsabilidades civis e criminais conforme a legislação vigente.
Desta forma, os aderentes são "iludidos" que a gestão dos recursos é deles e não de terceiros, o que , de direito ocorre, porém de fato por terceiros são gestados ( a cooperativa). Outra desvantagen é que neste sistema o empreendimento somente inicia-se após constituida a associação pró-construção e esta somente será constituída após aderido pelo menos 50% das unidades que constituirão o empreendimento. Esta associação somente poderá existir de fato e de direito após realizada a assembléia de constituição ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e só a partir dai inicia-se a elaboração dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante compra pela associação ou permutado por área construída), e elaborado e adotado os procedimentos com vista a obter-se o alvará de constução quando não são exigidos antes liberações ambientais, unificação de terrenos, retificações de matrículas ( quando divergentes das medições reais do terreno ou outras irregularidades), o que demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para início da obra e consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam com este sistema em Curitiba operam há mais de 5 anos com previsão de entrega das unidades em 24 ou 30 meses a até agora nenhuma unidade foi concluida por estas questões e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa). Tempo é dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Além disto a quem cabe a responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e não as coopertivas que de fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo maior pela cobrança de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento além de outras que aumentam os custos da construção e de adminstração da construtora que executará a obra.
Outro sistema é a incorporação através de SPE - Sociedades com Propósito Específico de Construção, constituidas pela construtora que executará as obras, afetando automaticamente o patrimônio, posto que é independente da construtora, possui contabilidade própria e conta bancária específica, bem como exigir a constituição de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do construtor e da SPE e a aplicação dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema é que todos os atos necessários à incorporação ( orçamentos prévios, projetos, aquisição do(s) terreno(s), unificaçoes, retificações, medições, projetos ambientais e eventuais atendimentos de exigências deste setor (ambiental) são executados antes de iniciadas as adesões, por conta e risco do construtor, e as obras são inciadas de imediato após aderidas 70 % das unidades e constituido o conselho fiscal. Tem também um custo menor por não serem cobradas taxas de planejamento e adminstrativas, além de outras, senão a de administração da obra de mesmo percentual praticado pelas associações e os empreendimentos entregues nos prazos previsto. É o caso das obras executadas pela contrutora Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma é a da constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCP), onde assesoriamente também é constituida uma SPE que incorporará o empreendimento, e onde o contratante torna-se um sócio oculto da sociedade, com algumas vantagens fiscais e tributárias e também com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos tributos e por eventuais questões de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participação). Da mesma forma todos os atos necessários a incorporação são realizados antes das adesões e prevê multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.
Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construídos em regime da adminstração a preço de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores, arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, técnicos, cartorários e outros.
Inicía-se com a localização de terrenos aptos a incorporação e o contato com os seus proprietários onde se estabelece um contrato de intenções visando incorporar pelo sistema preço de custo. Este contrato prevê a aquisição do terreno, seja pela associação, SPE ou construtora, mediante aquisição pura ou, o mais usual, a permuta por área construída no local. Nesta última hipótese, a permuta, se apresenta mais vantajosa seja para o condomínio, seja para o vendedor proprietário. Para o condomínio por possibilitar a aquisição com pagamentos ao longo do prazo previsto para construção, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o proprietário por receber ao final da obra unidades prontas que poderão ser vendidas, utilizadas ou alugadas a preço de mercado, por valores de 60 a 100 por cento superiores ao preço de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em dinheiro..
Formalizada esta intenção, é elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e caractetrísticas previamente definidas, porém não definitivas, e em conformidade com a legislação de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovação do anteprojeto elabora-se o orçamento construtivo , memorial descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de áreas e tabelas de contribuição necessárias para adequação do fluxo de caixa necessário para atendimento e construção dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliarão os corretores no seu trabalho de angariação de adesões ao empreendimento. Este custos iniciais são bancados pelos planejadores e, paralelamente, são firmados os contratos de intenções com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais profissionais envolvidos no projeto que somente se transformará em contrato definitivo após aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, já constiuida, atende as exigências para a aprovação e emissão do alvará construtivo, licenças ambientais, escrituras e registros de aquisição do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades convoca-se a assembléia de constituição onde são aprovados pelos aderentes os contratos, memorial descritivo, contratação da construtora, eleição do conselho fiscal e agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, através de uma SPE, todas as etapas para a obtenção do alvará construtivo são executados antes da assembléia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao contrário de associações.
Concluindo, o sistema preço de custo é semelhante a construção do seu próprio imóvel, compartilhando as obrigações de aquisição do terreno, materiais, insumos, impostos, mão de obra e demais custos que compõem o custo de uma construção.
Vale ainda ressaltar que o sistema através de SPE oferece um seguro construtivo que reforça a garantia da conclusão do projeto, não apenas ao proprietário do terreno como dos seus aderentes.
quinta-feira, 1 de setembro de 2011
PREÇO DOS IMÓVEIS - TENDÊNCIAS
O objetivo deste post não é encher o leitor com números e estatísticas que cabem a economistas e técnicos que têm a "capacidade" de interpretá-los e determinar as tendências deste mercado. Se dispõem apenas a expressar uma opinião, não de um leigo no assunto, mas de quem atua neste mercado e acompanha a evolução do mercado imobiliário nos últimos 10 anos. Há muita preocupação de alguns clientes com as notícias veiculadas em diferentes meios de comunicação sobre o assunto, alguns prevendo forte avolução do mercado e aumento dos preços nos próximos anos, outros mais pessimistas expressando opiniões de retração, "bolha imobiliária" declínio dos investimentos no setor e outras observando uma tendência de estabilização.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano, especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa) pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano, especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa) pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.
quinta-feira, 30 de junho de 2011
SCP- Sociedade em Conta de Participação
Uma nova modalidade de sociedade com propósito de construir um empreendimento imobiliário- SCP - Sociedade em Conta de Participação que nada mais é que uma sociedade comercial em que pelo menos um dos sócios é uma pessoa jurídica ( comerciante), girando sua firma com o objetivo de realizar uma ou mais operações determinadas, e em que os sócios trabalham em seu nome individual para o fim social. O Código Civil Brasileiro determina que numa SCP o objetivo comercial é exercido unicamente pelo seu sócio ostensivo ( o administrador) , em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade e os demais sócios participantes (sócios capitalistas) apenas se beneficiam dos resultados correspondentes, ou seja, uma modalidade em que duas ou mais pessoas, sendo ao menos uma comerciante, se reunem , sem firma social (sociedade não personalizada), para obter lucro comum, em uma ou mais operações de comercio determinadas, trabalhando um, alguns ou todos, em seu nome individual para o fim social. Desta forma a sociedade toma o nome de Sociedade em Conta de Participação, acidental, momentânea, ou anônima, não ficando sujeita às formalidades prescritas à formação das outras sociedades, e pode provar-se por todos os gêneros de provas admitidas nos contratos comerciais.
O socio ostensivo é o gestor da sociedade, podendo praticar todos os atos e fatos necessários à consecução dos objetivos positivos da sociedade ou do negócio. Os outros são os sócios participantes ( sócio capitalista oculto) não têm poderes de gerência da sociedade mas pode auditar os atos e fatos adminstrativos do sócio gestor (ostensivo) e somente este responde ativa e passivamente de forma ilimitada pelos atos praticados em nome da sociedade.
Assemelha-se, portanto, a uma Joint Venture ou de uma Sociedade com Propósito Específico, com a diferença que uma JV possui sócios residentes no exterior e uma SPE sócios residentes e domiciliados no país.
Outra situação é que a SCP pode ser uma sociedade não personificada, informal, isto é, não precisa ter um CNPJ próprio ou registro em Junta Comercial, e , neste caso, a responsabilidade tributária pelos resultados da sociedade é exclusiva do sócio ostensivo, que pagará os tributos devidos por ambas e a contabilização da SCP deverá ser efetuada em separado na contabilidade da empresa sócia ostensiva, portanto com resultados patrimoniais separados tal como ocorre nos fundos de investimentos, consórcios etc.
Esta é uma nova modalidade de aquisição de imóveis para investidores que adentram a esta sociedade como capitalistas e obtêm os resultados auferidos.
No caso em tela, é o que acontece com o empreendimento Edifício Arcádia que lançamos no Agua Verde em Curitiba, cujas unidades foram "adquiridas" por sócios capitalistas mediante um Contrato em Conta de Participação e serão os responsáveis pelo financiamento para a construção do empreendimento, portanto a preço de custo, e o sócio ostensivo, que executará a obra e terá toda responsabilidade tributária uma SPE ( Sociedade com Propósito Especifico) juntamente com a Construtora que executará a obra que é meramente responsável pela execuação da obra. Cada sócio, portanto, capitaliza durante a fase construtiva com recursos necessários a construção da sua unidade e respectivas áreas comuns, cota de terreno etc.
Uma vantagem e diferencial deste tipo de aquisição é que o sócio capitalista permanece oculto e somente após a conclusão do empreendimento destinará a quem desejar, ou a sí proprio, o registro da unidade para o qual contribuiu, com inegáveis vantagens tributárias.
Não há, neste caso, necessidade de afetação do patrimônio, posto que esta afetação é automática em se tratando de uma SPE a gestora (socio ostensivo) da sociedade.
Restam poucas unidades disponíveis para aquisição.
Projeto Arquitetônico da Hauer e Tramujas Arquitetos e construção da Ctba Construtora de Obras.
Consulte-nos e obtenha melhores detalhes e conheça as formas de participação.
terça-feira, 21 de junho de 2011
Custos de Mão de Obra e Terrenos em Curitiba
Transcrição de Matéria da gazeta do Povo
Gazeta do Povo / PR, Fabiane Ziolla Menezes
A escassez de mão de obra em época de aquecimento empurra a remuneração da categoria para cima e afeta o custo do setor
A escassez de insumos, principalmente de cimento, e de profissionais, e o consequente aumento na remuneração da mão de obra, está empurrando para cima os custos da construção civil em todo o país. A inflação medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI), da Fundação Getulio Vargas, atingiu 2,94% em maio, a mais forte alta desde junho de 1995 (quando foi de 3,12%), início da série histórica. Nunca foi tão caro construir.O aumento do índice foi puxado, principalmente, pelos reajustes salariais da categoria em São Paulo (9,75%) e Brasília (16%) – a alta de preços de mão de obra no mês passado chegou a 5,48%, a maior desde maio de 1995 (16,47%) –, seguidos do aumento no preço de alguns insumos, em especial o cimento, que está em falta no Paraná.Apoiados nesses números e no crescimento do setor, que chegou a 11,6% do PIB em 2010, os trabalhadores de Curitiba pedem mais de 30% de reajuste salarial, contando com os 6,54% do IPCA do período, segundo o sindicato da categoria, o Sintracon. Os empresários paranaenses estão trabalhando em uma contraproposta, mas devem sentir o impacto desses números ainda no próximo mês. Aliás, pelo histórico do Custo Unitário Básico (CUB), medido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), os meses de maio e junho sempre apresentam saltos nos custos, justamente pela mão de obra. "Um salário mais alto é a única maneira de manter bons profissionais e atrair jovens para um setor de trabalho tão braçal. Menos do que São Paulo, os trabalhadores não vão aceitar", pondera o presidente do Sintracon, Domingos de Oliveira Davide. O setor é o que mais puxa a criação de novos empregos no Paraná. Em maio, cresceu 2,76%, com 3.725 novas vagas, atrás somente dos setores industrial e de serviços.À parte dos índices e das negociações coletivas, construtores dizem que está, pelo menos, 50% mais cara a contratação de profissionais em relação a 2008, ano emblemático para o desenvolvimento do setor, e que já vêm pagando mais que a tabela do sindicato. De 600 vagas abertas na Agência do Trabalhador de Curitiba, 10 são para mestre de obras com ganhos de R$ 2,5 mil mensais, bem acima dos R$ 1.504 previstos na tabela. Os empreiteiros, por sua vez, estão muito bem: com obras agendadas para mais de um mês e recusando serviço porque não dão conta.Agenda cheiaPaulo Liszyk, mestre de obras com 30 anos de profissão, diz que nunca teve tanto trabalho. Com uma equipe pequena, de cinco pessoas, entre carpinteiros, pedreiros e pintores, ele conta que o rendimento dos profissionais tem ficado entre R$ 1,8 mil e R$ 2 mil. "Hoje só consigo atender os pedidos com agendamento prévio."No mesmo ramo há 10 anos, o empreiteiro Clélio Aparecido Ferreira trabalha em família, com o pai e os irmãos, no gerenciamento de uma equipe que chega a 90 pessoas. "Fazemos obras de todo o tipo. Só no Alphaville fizemos 25 casas e dá para ver bem a diferença. Quem pagou R$ 600 mil pelo terreno e pela casa há dois anos, hoje paga R$ 1,5 milhão."O vice-presidente de Banco de Dados do Sinduscon-PR, Rodrigo Assis, diz que a entidade está fazendo uma sondagem com suas associadas para saber quantos e quais profissionais estão faltando – algumas construtoras apontam, principalmente, a escassez de carpinteiros, encanadores e eletricistas. "Também estamos conversando com os principais fornecedores de cimento do estado para tentar solucionar a falta do material."Além da mão de obra e dos insumos, outro encarecedor do setor, segundo Assis, é o preço dos terrenos. "Mas contra esse fator há pouco o que fazer". O preço dos terrenos em Curitiba subiu 25% só nos últimos 12 meses, segundo o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), com o valor médio passando de R$ 536,11 o metro quadrado para R$ 669,48.
Gazeta do Povo / PR, Fabiane Ziolla Menezes
A escassez de mão de obra em época de aquecimento empurra a remuneração da categoria para cima e afeta o custo do setor
A escassez de insumos, principalmente de cimento, e de profissionais, e o consequente aumento na remuneração da mão de obra, está empurrando para cima os custos da construção civil em todo o país. A inflação medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI), da Fundação Getulio Vargas, atingiu 2,94% em maio, a mais forte alta desde junho de 1995 (quando foi de 3,12%), início da série histórica. Nunca foi tão caro construir.O aumento do índice foi puxado, principalmente, pelos reajustes salariais da categoria em São Paulo (9,75%) e Brasília (16%) – a alta de preços de mão de obra no mês passado chegou a 5,48%, a maior desde maio de 1995 (16,47%) –, seguidos do aumento no preço de alguns insumos, em especial o cimento, que está em falta no Paraná.Apoiados nesses números e no crescimento do setor, que chegou a 11,6% do PIB em 2010, os trabalhadores de Curitiba pedem mais de 30% de reajuste salarial, contando com os 6,54% do IPCA do período, segundo o sindicato da categoria, o Sintracon. Os empresários paranaenses estão trabalhando em uma contraproposta, mas devem sentir o impacto desses números ainda no próximo mês. Aliás, pelo histórico do Custo Unitário Básico (CUB), medido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), os meses de maio e junho sempre apresentam saltos nos custos, justamente pela mão de obra. "Um salário mais alto é a única maneira de manter bons profissionais e atrair jovens para um setor de trabalho tão braçal. Menos do que São Paulo, os trabalhadores não vão aceitar", pondera o presidente do Sintracon, Domingos de Oliveira Davide. O setor é o que mais puxa a criação de novos empregos no Paraná. Em maio, cresceu 2,76%, com 3.725 novas vagas, atrás somente dos setores industrial e de serviços.À parte dos índices e das negociações coletivas, construtores dizem que está, pelo menos, 50% mais cara a contratação de profissionais em relação a 2008, ano emblemático para o desenvolvimento do setor, e que já vêm pagando mais que a tabela do sindicato. De 600 vagas abertas na Agência do Trabalhador de Curitiba, 10 são para mestre de obras com ganhos de R$ 2,5 mil mensais, bem acima dos R$ 1.504 previstos na tabela. Os empreiteiros, por sua vez, estão muito bem: com obras agendadas para mais de um mês e recusando serviço porque não dão conta.Agenda cheiaPaulo Liszyk, mestre de obras com 30 anos de profissão, diz que nunca teve tanto trabalho. Com uma equipe pequena, de cinco pessoas, entre carpinteiros, pedreiros e pintores, ele conta que o rendimento dos profissionais tem ficado entre R$ 1,8 mil e R$ 2 mil. "Hoje só consigo atender os pedidos com agendamento prévio."No mesmo ramo há 10 anos, o empreiteiro Clélio Aparecido Ferreira trabalha em família, com o pai e os irmãos, no gerenciamento de uma equipe que chega a 90 pessoas. "Fazemos obras de todo o tipo. Só no Alphaville fizemos 25 casas e dá para ver bem a diferença. Quem pagou R$ 600 mil pelo terreno e pela casa há dois anos, hoje paga R$ 1,5 milhão."O vice-presidente de Banco de Dados do Sinduscon-PR, Rodrigo Assis, diz que a entidade está fazendo uma sondagem com suas associadas para saber quantos e quais profissionais estão faltando – algumas construtoras apontam, principalmente, a escassez de carpinteiros, encanadores e eletricistas. "Também estamos conversando com os principais fornecedores de cimento do estado para tentar solucionar a falta do material."Além da mão de obra e dos insumos, outro encarecedor do setor, segundo Assis, é o preço dos terrenos. "Mas contra esse fator há pouco o que fazer". O preço dos terrenos em Curitiba subiu 25% só nos últimos 12 meses, segundo o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), com o valor médio passando de R$ 536,11 o metro quadrado para R$ 669,48.
sexta-feira, 3 de junho de 2011
CUIDADOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO
Apesar da grande atratividade que os imóveis a preço de custo exercem, pela significativa diferença de preço existente se comparado a imóveis vendidos a preço de mercado, há que se cuidar para evitar aborrecimentos futuros, não apenas do aderente ao sistema, como também ao incorporador e por extensão ao restante dos condôminos.
O maior problema advem da desinformação, especialmente de alguns compradores aderentes a este sistema, ou porque não se preocuparam em ler adequadamente os contratos, conhecer o sistema e sua fundamentação legal, participar das assembléias e procurar esclarecer suas dúvidas antes da efetiva adesão e estar seguro de poder arcar com o compromisso assumido.
Para tanto vou resumir os procedimentos necessários e fornecer alguma informações que possam ajudar a realizar um negócio seguro e extremamente vantajoso.
Fundamentação Legal: O sistema "preço de custo" também conhecido por "regime de adminstração a preço de custo, ou preço fechado" fundamenta-se na Lei 4.591/64, conhecida com Lei das Incorporações Imobiliárias, além de outros artigos presentes no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor.
É com base nesta legislação que os contratos entre o incorporador e os aderentes são formalizados e estabelecem-se os direitos e as obrigações das partes.
O Preço do Empreendimento:Quando se fala em "preço de custo" sua característica principal é que cada um dos aderentes pagará pela sua unidade, considerando não apenas as áreas privativas do imóvel, como também a fração ideal do terreno e das áreas comuns, além de eventuais assessórios que integrem o memorial descritivo do empreendimento como decoração dos ambientes de salão de festas, hall, salas de fitness e outros, se previstos, e não é "preço fechado, ou seja, cada aderente pagará pela integralidade dos custos da obra, impostos, taxas de administração (construtora), encargos trabalhistas, impostos,etc, necessários para a conclusão do empreendimento, durante a execução da obra. Estes custos devem ser estabelecidos por um orçamento prévio, elaborado dentro de normas tecnicas ( ABNT), por profissional especializado, que se baseia no memorial descritivo, nos projetos ( artquitetônico, elétrico, hidraulico e demais projetos necessários a execução).
Como todo orçamento, ele se caracteriza por demonstrar o custo de elaboração do empreendimento num determinado momento, baseado em cotações de preços praticados no mercado no momento da sua elaboração. Portanto, um orçamento é estimativo, e somente poderia ser exequível pelo valor nele estabelecido se todos os materiais, mão de obra, impostos etc fossem adquiridos e executados naquele momento, o que é impossivel de se realizar.
Uma obra demanda um tempo de execução e os preços variam neste intervalo e se faz necessário uma atualização para que se atinja os objetivos da construção. Para tanto utiliza-se um indexador que reflita as variações destes custos, normalmente o INCC ( indice nacional da construção civil da FGV) ou o CUB ( custo unitário básico da construção civil regional- fornecido pelo Sinduscon de cada estado federativo). Estes indices baseiam-se nas variações de custos de materiais normalmente utilizados na construção civil ( cimento, áreia, tijolos, cal, mão de obra etc)num período de tempo determinado, normalmente mensal.
O CUB, é referenciado por um valor que, teoricamente, seria o custo de construção de 1 metro quadrado de construção, de acordo com determinados padrões, desde o mais popular até o mais sofisticado e se para uma residencia, um comercio ou uma habitação coletiva, mensalmente, ocorrendo em determinadas situações deflação, ou seja, este valor pode diminuir se houver reduçaõ de custos da "cesta básica" no qual se baseia, ou aumentar se houver inflação de preços.
O INCC, é expressado por um índice e reflete as variações dos preços da construção civil nacionalmente, ou seja, se houver um aumento de preços numa determinada região maior que outra ele refletira neste índice de acordo com o peso que esta região tenha.
O mais adotado para obras a preço de custo é o índice regional (CUB) por expressar uma realidade mais próxima onde é executado o empreendimento, e o INCC por instituições de crédito, consórcios ou incorporadoras que atualizam os saldos devedores de cada cliente durante a execução da obra vendida na planta.
Esta atualização todavia, não é muitas vezes suficiente para adequar as variações de custo real de um empreendimento. Cada caso é um caso e dependendo do estágio que cada obra esteja poderá ser necessário aportes adicionais de recursos para viabilizar o seu termino. Como exemplo, e apenas a título ilustrativo, se houver um aumento significativo do custo do aço utilizado na construção num determinado momento, este custo poderá ser maior numa obra que esteja na fase extrutural, onde grande quantidade deste material será utilizado, e menor se este empreendimento estiver com toda sua estrutura finalizada, quando pouco ou nenhum aço será aplicado. O aumento do custo do aço refletirá no indice do INCC ou do CUB, mas será diferente para cada obra dependendo do seu estágio construtivo. Portanto, os indices de atualização de custos, são meros referenciais, e apenas refletem os custos médios praticados.
O mesmo raciocínio se aplica a custos de mão de obra. Se numa fase construtiva onde o peso desta mão de obra for maior haverá maior impacto, se menor necessidade de mão de obra o impacto será menor, e assim para todos os materiais, insumos e demais itens que compõem os custos de um empreendimento.
Portanto, o valor final de um empreendimento, ainda que referenciados por qualquer dos índices utilizados, estes não são suficientes e os orçamentos devem ser constantemente refeitos e projetados em cada estágio da obra e repassados aos seus financiadores, os aderentes compradores.
CONSELHO FISCAL OU DE REPRESENTANTES: A legislação, Artigo 50 da Lei 4.591/64 determina a constituição de um conselho de representantes eleitos pelos demais aderentes ( condominos) para fiscalizar em nome de todos, os atos do construtor, a contabilidade do empreendimento, os recursos pagos e sua utilização, e os atos do construtor quanto a sua capacidade técnica e de idoneidade na gestão do empreendimento. Portanto, assumem perante o grupo de condominos, a obrigação de zelar pelo bom andamento das obras e da sua execução. Suas funções não se resumem a assinar os balancetes, olhar as NF, e outros documentos, e sim de exercerem na plenitude o papel de auditores, questionando, cobrando e exigindo a correição dos atos dos adminstradores. Respondem, inclusive, civil e criminalmente perante o grupo por irregularidades que deixem passar despercebidos e que possam causar prejuizos aos demais condominos. Neste sentido é importante que os representantes tenham também capacidade técnica e conhecimentos mínimos para exercê-los. O ideal é que sejam compostos por adminstradores, contabilistas, engenheiros e advogados, cada um colaborando com sua especialialidade na fiscalização.
INADIMPLÊNCIA: O sistema de adminstração a preço de custo caracteriza-se pela execução de um empreendimento em regime de caixa (cronograma financeiro), ou seja, a sua execução depende do fluxo de recursos pagos por cada um dos aderentes que serão compatibilizados para execução da obra física ( cronograma físico) para que dentro do prazo estabelecido se concretize a obra.
A falta de pagamento de parcelas por um condomino, ou mais de um, implica que os demais deverão suportar a falta de recurso existente para que a obra seja concluida no prazo previsto, ou terá seu rítmo diminuido.
A legislação reconhece esta obrigação de que cada um cumpra com com a sua obrigação e impõem pesadas penalidades a quem inadimplir, excluindo do grupo e colocando a unidade do inadimplente para que seja repassada primeiro para os demais condominos participantes do grupo, e se não houver interesse, em hasta pública. Além da perda da unidade o inadimplente terá de volta os valores pagos após aderida sua unidade por outro, no mesmo prazo que pagou de parcelas, atualizadas pelo mesmo índice de correção aplicado, porém deduzida de multa de 10%, custas judiciais e de cobrança e de todos os encargos não recuperáveis ( comissões, taxas etc).
Isto é necessário por ser um sistema associativo, onde todos têm os mesmos direitos e obrigações. Esta conciência associativa e de mútuo interesse deve prevalecer quando se adere a um empreendimento a preço de custo de forma a preservar o interesse coletivo em detrimento do individual. Sabemos, todavia, que muitas vezes a inadimplencia decorre por mudanças naturais da vida e não por vontade própria. Desta forma, buscar o conselho de representantes antes de ficar em situação de inadimplencia é sempre a melhor solução, que buscará alternativas ou soluções de mercado para que não haja solução de continuidade do fluxo de caixa previsto.
Felizmente, nos empreendimentos que participamos ou executamos, a inadimplencia é proxima de zero, senão inexistente, por reforçarmos a concientização destes princípios.
sexta-feira, 13 de maio de 2011
ÚLTIMAS UNIDADES!!!! PREÇO DE CUSTO
Últimas unidades disponíveis a PREÇO DE CUSTO!!!
MONTPELLIER - ALTO DA XV - 2 e 3 quartos com suites - 75 a 100 m2 privativos- 1 ou 2 vagas de garagem - Base R$ 1.600,00 o m2
CHAMPS ÈLYSSE- JUVEVÊ - 3 quartos - 1 suite 2 ou 3 vagas de garagem - 120 m2 privativos
COBERTURA DUPLEX - 187 M2 PRIVATIVOS + TERRAÇO - 3 VAGAS- Base R$ 1.700,00 m2
CONSULTE!! 41 9166-9807 SITE http://www.elbgestaoimobiliaria.com.br/
quinta-feira, 12 de maio de 2011
IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO - ULTIMAS UNIDADES
Disponibilizamos as últimas unidades nos empreendimentos MONTPELLIER no Alto da Xv com 2 e 3 quartos ( suite) 1 ou 2 vagas, excelente planta - 75 e 100 m2 privativos - Base R$ 1600,00 m2
Champs Élyssé - Juvevê - 3 quartos ( 1 suite) 120 m2 privativos - 2 vagas ( opção de 3) otima planta - Base R$ 1600,00 m2
Incorporados através de SPE com seguro imobiliário, afetação de patrimônio, conselho fiscal de demais garantias.
Entrega prevista para junho de 2013
quinta-feira, 17 de fevereiro de 2011
Imóvel a Venda
O Maison Da Vinci é uma obra da Construtora Poseidon.
Dispomos de revenda de uma cobertura com 3 quartos ( 1 suite e 2 demi suites) 3 vagas de garagem . 316 m2 total e também aptos de 3 quartos (1 suite, 2 demi 2 vagas) e aptos de 2 suites 1 ou 2 vagas-Assita o vídeo
Valor R$ 800.000,00 - Entrega em maio/2011
Agendar visita pelo telefone 41-9166-9807
Dispomos de revenda de uma cobertura com 3 quartos ( 1 suite e 2 demi suites) 3 vagas de garagem . 316 m2 total e também aptos de 3 quartos (1 suite, 2 demi 2 vagas) e aptos de 2 suites 1 ou 2 vagas-Assita o vídeo
Valor R$ 800.000,00 - Entrega em maio/2011
Agendar visita pelo telefone 41-9166-9807
quinta-feira, 10 de fevereiro de 2011
Alternativas para aquisição de Imóveis a PREÇO DE CUSTO
Muitos clientes que me ligam ou enviam e-mail buscando informações sobre os imóveis que comercializamos a preço de custo, querem utilizar o sistema de crédito imobiliário para adquirir estes imóveis, pela significativa diferença de preço destes imóveis e os vendidos pelo sistema tradicional por incorporadoras e construtoras. Ficam, muitas vezes, frustrados por não poderem arcar com o valor das parcelas cobradas, ainda que representem somente custo efetivo, sem juros, decorrente do prazo ser relativamente curto (24 meses) e ser um sistema de autofinanciamento, ou seja, cada comprador paga a unidade adquirida durante o período de construção de forma a viabilizar o empreendimento, tal qual estivesse construindo o seu próprio imóvel.
O que fazer?
Para aqueles que possuem um imóvel quitado, ou mesmo não quitado mas com saldo devedor inferior a 30% ou 40% sobre o valor de mercado, podem utilizar um novo sistema de financiamento disponibilizado por algumas instituições bancárias, como a Caixa Econômica Federal e o Bradesco, hoje, e certamente outras instituições num futuro bem próximo:
o financiamento do seu próprio imóvel mediante garantia de alienação fiduciária. Não se trata de financiamento imobiliário, e sim uma nova linha de crédito com garantia imobiliária, com juros bastante atrativos, muitas vezes inferior aos juros praticados nos créditos consignados e por prazos longos que podem se adequar à renda do tomador de acordo com as regras estabelecidas pelo banco ( semelhantes as do crédito imobiliário).
Com este recurso em mãos, poderá aplicá-lo num investimento seguro e utilizar mensalmente a renda auferida e parte do capital para pagar as parcelas do imóvel a preço de custo.
Quando da entrega do novo imóvel, poderá substituir a garantia anterior para o novo imóvel ou, se preferir, manter a alienação original e locar o imóvel antigo, mantendo o patrimônio e auferindo renda extra que ajudará na amortização do empréstimo, ou ainda, vendendo o imóvel mediante transferência da dívida ou quitação da mesma.
São alternativas que, naturalmente, encarecem o preço do imóvel novo adquirido a preço de custo, mas ainda assim extremamente lucrativa, posto que o valor pago por um imóvel a preço de custo representa de 40% a 50% menos que os praticados no mercado.
Esta forma de financiamento há muito é praticada nos Estados Unidos e hoje está sendo uma alternativa para a solução do grave problema do mercado imobiliário americano, através do que se chama " Home Equit". Lá este crédito pode ser usado para investir na empresa do tomador, criar um novo negócio, financiar estudos ,ou consolidar dívidas, etc. Aqui também é possível utilizar este crédito para o que quiser, porém há que se avaliar os riscos de se tomar crédito, ainda que a juros baratos, e investir em algo diferente do que se deu em garantia. Sendo para aquisição de outro imóvel, mais novo e mais barato, é lucro certo.
Para uma simulação basta acessar o site da Caixa e clicar no link de créditos habitação, simulação e selecionar o tipo de financiamento "credito aport" preenchendo os dados solicitados.
O que fazer?
Para aqueles que possuem um imóvel quitado, ou mesmo não quitado mas com saldo devedor inferior a 30% ou 40% sobre o valor de mercado, podem utilizar um novo sistema de financiamento disponibilizado por algumas instituições bancárias, como a Caixa Econômica Federal e o Bradesco, hoje, e certamente outras instituições num futuro bem próximo:
o financiamento do seu próprio imóvel mediante garantia de alienação fiduciária. Não se trata de financiamento imobiliário, e sim uma nova linha de crédito com garantia imobiliária, com juros bastante atrativos, muitas vezes inferior aos juros praticados nos créditos consignados e por prazos longos que podem se adequar à renda do tomador de acordo com as regras estabelecidas pelo banco ( semelhantes as do crédito imobiliário).
Com este recurso em mãos, poderá aplicá-lo num investimento seguro e utilizar mensalmente a renda auferida e parte do capital para pagar as parcelas do imóvel a preço de custo.
Quando da entrega do novo imóvel, poderá substituir a garantia anterior para o novo imóvel ou, se preferir, manter a alienação original e locar o imóvel antigo, mantendo o patrimônio e auferindo renda extra que ajudará na amortização do empréstimo, ou ainda, vendendo o imóvel mediante transferência da dívida ou quitação da mesma.
São alternativas que, naturalmente, encarecem o preço do imóvel novo adquirido a preço de custo, mas ainda assim extremamente lucrativa, posto que o valor pago por um imóvel a preço de custo representa de 40% a 50% menos que os praticados no mercado.
Esta forma de financiamento há muito é praticada nos Estados Unidos e hoje está sendo uma alternativa para a solução do grave problema do mercado imobiliário americano, através do que se chama " Home Equit". Lá este crédito pode ser usado para investir na empresa do tomador, criar um novo negócio, financiar estudos ,ou consolidar dívidas, etc. Aqui também é possível utilizar este crédito para o que quiser, porém há que se avaliar os riscos de se tomar crédito, ainda que a juros baratos, e investir em algo diferente do que se deu em garantia. Sendo para aquisição de outro imóvel, mais novo e mais barato, é lucro certo.
Para uma simulação basta acessar o site da Caixa e clicar no link de créditos habitação, simulação e selecionar o tipo de financiamento "credito aport" preenchendo os dados solicitados.
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