Imóveis a Preço de Custo- Como Pagar

O sistema de construção por administração a preço de custo, é um sistema de auto-financiamento, ou seja, cada unidade deverá ser paga pelo seus adquirentes no mesmo prazo previsto para a construção do empreendimento, normalmente de 24 meses.
Desta forma, o cronograma físico de construção obedecerá ao fluxo de caixa de recebimentos, composto pelo somatório dos pagamentos de cada comprador, que comporão o caixa do empreendimento.
Sabemos que cada etapa de uma obra despende somas mais elevadas na sua fase inicial ( fundações, estruturas etc), e no seu final ( acabamentos) e, desta forma, a tabela financeira de contribuições deverá contemplar este fluxo de recursos de modo a não interferir no andamento da obra.
Para que isto ocorra, um dos principais cuidados é a elaboração de um orçamento construtivo bastante realista, isto é, que expressem valores reais, a preço de mercado, para pagamentos a vista, ficando passíveis de negociações quando da efetiva compra de materiais e da mão de obra não dependendo de aporte de recursos extras por parte dos compradores durante a construção.
Outro fator importante é evitar sobras de caixa de um mês para outro, ou de uma etapa construtiva para outra, exceto um pequeno limite para gastos extras não previstos, pois as contribuições são feitas mensalmente e a atualização é sempre por um índice construtivo tais como o CUB ( Custo Unitário básico da construção civil - regional) do Sinduscon,ou pelo INCC ( Índice nacional da construção civil) da FGV, e sobras de caixa, quando aplicados no mercado financeiro, podem não ser atualizadas no mesmo índice das variações destes indicadores econômicos. Se forem maiores não haverá problema, gerando uma receita extra para o condomínio; se menores deverão ser compensados com obtenção de descontos na compra de materiais sobre os valores orçados.
Outro fator importante é a contratação de mão de obra e de empreiteiros durante a construção, e aí entra a experiência da construtora e dos gestores, pois determinados serviços devem ser contratados por empreitada com preço certo e prazo ajustado, enquanto outros poderão ser efetuados mediante contratos por hora de serviço e rigorosamente fiscalizados evitando desperdícios de tempo e de material.
Desta forma, as contribuições normalmente devem ser pagas pelos adquirentes da seguinte forma:
18% de entrada, podendo ser parcelada em até 60 dias ( ato, 30 e 60 dd), 18% em parcelas intermediárias, uma no 7º mês, outra no 14º e a última no 21º mês, sendo as iniciais para pagamentos dos serviços, taxas e registros da obra, as intermediárias para suportar maior carga de dispendios nestas fases construtivas e, por fim, o saldo em 24 parcelas mensais consecutivas (ou o prazo cenvencionado para construção), iniciando-se a primeira trinta dias após a constituição do condomínio e que serão utilizados efetivamente para a construção física do empreendimento.
O ideal seria que os pagamentos obedecessem ao cronograma físico, mas seria muito difícil para os compradores organizarem-se financeiramente, sem um padrão estabelecido de desembolso, daí um formato que adeque as necessidades físicas de construção e de desembolsos mensais como o estabelecido acima que provou-se eficiente em várias obras realizadas.
Sendo a preço de custo e com incorporação através de uma empresa especialmente constituída para tal (SPE), não é possível o pagamento de qualquer das unidades utilizando-se de financiamentos bancários, consórcio ou outra linhas de crédito, pois as instituições exigem garantias reais para sua liberação , seja da fração ideal do terreno, seja do próprio imóvel e, no caso de imóveis a preço de custo, o terreno onde o empreendimento será construído é permutado por área construída no local, e escriturado pela SPE com Cláusula Resolutiva a favor dos permutantes ( donos do terreno). O proprietário do terreno, portanto, é parte do processo e o terreno somente será liberado da cláusula resolutiva com a entrega das unidades objeto da permuta e constitui garantia dos mesmos, além de seguro imobiliário contratado a seu (dele) favor.
Este esclarecimento é para que cada comprador entenda o processo de construção, seus custos e porque deverá pagá-lo desta forma e não na forma convencional de compra , quando o empreendimento é de um particular, ou de uma incorporadora, que investe seus próprios recursos para construção ou faz captação no mercado financeiro para construir e viza obter lucro.
Da forma tracional o comprador poderá pagar um percentual mínimo durante a construção, sendo a diferença bancada pelo investidor que se ressarcirá ao final, bem como agregará a este custo o lucro desejado ( e que não é pequeno).
Não existe, portanto, uma regra definida de quanto pagar, se parcelas iguais, parcelas intermediárias ,um sistema misto como acima descrito. O importante é que a prática demonstrou ser a forma acima descrita, e seus respectivos percentuais, mais objetiva de se atender as necessidades de recursos para a construção,(cronograma físico) sem sobressaltos, sem interrupções para se acumular recursos de 1 ou mais meses para executar uma determinada etapa.
Uma nova modalidade de crédito disponibilizada pela Caixa e pelo banco do Brasil, todavia, pode ser a solução para compradores que disponham de imóvel próprio quitado, que é o financiamento deste imóvel próprio e sua consequente alienação fiduciária junto a instituição de crédito ( antiga hipoteca) e a utilização deste recurso obtido para pagar sua nova unidade de acordo com o cronograma financeiro estabelecido e, ao final da obra, liberar o imóvel alienado, transferindo a garantia para o novo imóvel construído, liberando a garantia do primeiro para a sua venda, se for o caso.
A pergunta que sempre se faz é: Se alguem deixa de pagar sua contribuição?
Isto é possível, porém as contribuições previstas contemplam também eventuais atrasos que não trarão qualquer problema ao andamento da obra e sempre existe uma margem de segurança estabelecida. Se os atrasos se transformam em inadimplência ( mais de 2 parcelas consecutiva ou não) o contrato estebelece mecanismos e soluções rápidas de retomada da unidade inadimplente e sua transferência para um terceiro sem necessidade de medidas judiciais longas e demoradas, e antes disso, outras soluções de mercado, como a revenda desta unidade antes de se chegar a uma solução crítica.
O importante é que haja absoluta conciência do comprador que este é um processo de parceria, de associação com objetivos iguais para todos, e que qualquer situação individual prejudica a todos e deve ser rapidamente solucionada.
Felizmente a experiência também tem nos mostrado que a indimplência e próxima de zero, pela clareza com que os direitos e obrigações são explicitados nos contratos e pela transparência dos atos da SPE e dos participantes, na maioria dos casos que conhecemos, o que só reforça a vantajosa forma de aquisição a preço de custo.

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IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO - COMO FUNCIONA

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4561/64 que estabelece, dentre outros, que a responsabilidade pelo pagamento dos custos integrais da obra será dos adquirentes, sejam estes agrupados em forma de condomínio ou associações, representados perante o incorporador ( o próprio condomínio, associação a construtora ou uma SPE - Sociedade com Propósito Especifico de construir e Incorporar) por uma comissão de representantes eleitos em uma assembléia e constituida de no mínimo três membros.
A Lei 4.561/64 não obriga a constituição de Patrimônio de Afetação, também previsto na lei em questão, cujo efeito seria o de isolar o patrimônio do empreendimento a ser construido do patrimônio da construtora que executará a obra, evitando, desta forma, que em caso de falência, concordata ou dissolução da construtora não cause nenhum tipo solução de continuidade à obra prevista, posto que esta possui patrimônio constituido pelas constribuições de cada adquirente, conta bancária específica, contabilidade própria e fiscalização dos próprios compradores, ou seja, o patrimonio estará afetado e constará da matrícula de registro da incorporação. Não havendo a constituição de patrimônio de afetação o empreendimento e seus compradores estarão em risco se houver falência , concordata ou qualquer outra ação impeditiva de continuação da obra, resultando em prejuizo para os compradores, tal qual o ocorrido com a falida Encol.
A Afetação do Patrimônio, todavia, não é a única forma de garantir o investimento realizado por adquirentes de um empreendimento sob o sistema de Administração a Preço de Custo.
Poderá ser também através de uma SPE - Sociedade com Proposito Específico, cuja constituição e objetivo da mesma será exclusivamente a construção e incorporação de um empreendimento, e onde a construtora participará apenas como empreiteira, mediante contrato de administração a qual poderá ser substituida a qualquer momento caso esteja insolvente, apresente incapacidade técnica ou por outras questões previstas no contrato formalizado com a mesma.
A outra forma é a constituição de uma Associação Pró Construção, constituida pelos condominos, que terá o mesmo papel da SPE, sem necessidade de afetar o patrimônio posto que ele já ocorre naturalmente, sendo uma entidade isolada e independente da construtora, com contabilidade e contas bancárias específicas, além de possuir também um Conselho Fiscal e um Conselho Gestor.
Qual das duas formas é a melhor?
Diversos fatores devem ser analisados para um resposta à esta questão:
1- Construir e incorporar é tarefa para profissionais e não admite erros. Conhecimentos técnicos e de gestão são fundamentais para uma boa administração de obra, dos seus aspectos financeiros, econômicos, de pessoal, além de outras, e nem sempre estas habilidades estão presentes num Conselho Gestor de uma associação, composta por compradores comuns, não obstante a boa vontade, o espírito de cooperação e de boa fé estarem presentes no conselho gestor e no seu conselho fiscal, o que poderá gerar atritos e perdas financeiras irrecuperáveis.
Muitas Associações se valem de assessoramento técnico de gestores profissionais, ou de entidades constituidas para executar esta gestão, tais como cooperativas, mediante contratos de gestão, que resolve, em princípio, a questão da incapacidade técnica do conselho, mas tem o inconvenientes de agregar um custo extra, posto que esta gestão deverá ser renunerada, com elevação de custo orçado de 3,5% a 5,0% além de outras despesas.
2- Uma SPE é uma empresa constituida pela construtora com sócios que possuem habilidades comprovadas, muitas vezes formadas pelos engenheiros responsáveis ou por profissionais habilitados para a execução e a gestão do empreendimento, sem adicionar custos aos compradores posto que a gestão já estará sendo feita através do contrato de administração formalizado com a construtora, em torno de 15%, o mesmo percentual se executado através de uma associação, sem acrescentar custos de gestão como ocorre numa associação.
3- Outra questão é a da responsabilidade. É comum um gestor terceirizado numa associação, que na prática é quem organizou, geriu e vendeu as adesões, transferir a responsabilidade pela má gestão ou planejamento inadequado para o conselho gestor, que tecnicamente e legalmente é correto, mas não éticamente aceitavel, enquanto que numa SPE os seus gestores são tecnicamente, legalmente responsáveis pela gestão, não podendo transferir esta resposnsabilidade aos conselheiros fiscais ou aos compradores, podendo sim serem por eles responsabilizados e punidos civil e criminalmente se não agirem corretamente ou cometerem erros.
4- Outra questão são as referentes a incorporação e as aprovações preliminares que se fazem necessárias para um empreendimento imobiliário.
Numa associação, os planejadores do empreendimento, formados por profissionais tais como corretores imobiliários, cooperativas, contadores, arquitetos, engenheiros, contadores além de outros, localizam um terreno de interesse para incorporação e iniciam tratativas com o(s) proprietário(s) para a sua compra mediante pagamento através de permuta por área construida no local, de acordo com os percentuais praticados no mercado formalizando com o(s) proprietário(s) um contrato de intenções de compra. Após o aceite do(s) proprietário(s) elaboram um pré-projeto, baseados em estatísticas de viabilidade, número de unidades a serem construidas, tipologia, vagas de garagem etc, que será submetido ao proprietário do terreno para a sua aprovação e quais unidades serão permutadas ou o percentual de permuta. Aceito o pre-projeto elaboram o projeto arquitetônico, memorial descritivo, orçamentos, quadros de áreas, material de divulgação, sites e demais documentos necessários para o inicio da fase de vendas das unidades, chamadas de adesões, posto que não se comercializam unidades antes de efetuada a incorporação e o seu registro em cartório, conforme reza a legislação. Aderidas um mínimo de 50% das unidades, convoca-se uma assembléia de constituição da Associação Pró-Construção, onde são aprovados pelos aderentes os projetos, memoriais, orçamento construtivos, contratos firmados inicialmente como meros contratos de intenções e que serão transformados, após a assembléia, em contratos formais, tabelas financeiras de contribuições, definição do prazo de construção e eleitos os conselhos gestor e fiscal. A ata constitutiva da associação é levada a registro em cartório e somente após este ato legal, normalmente decorridos 30 a 90 dias, é que de fato e de direito a associação passa a existir, terá o seu CNPJ, sua conta bancária e somente após este ato serão iniciados os procedimento legais de escritura de compra e venda do terreno com cláusula resolutiva e seu registro, unificação de terrenos ( se forem necessários e o pré-projeto inicial considerar a construção em 2 ou mais terrenos, o que é normal), medições ( topográficas, nivel e outras), projetos definitivos para a construção ( arquitetonico, elétrico, hidráulico, estrutural, perfurações, contenção de cheias , liberações ambientais , além de outros), ou seja, poderá levar meses até mesmo anos se algo não previsto surgir neste processo, para que efetivamente possa-se iniciar a obra física e contar os prazos previsto de construção, quando não haver necessidade de se abortar o projeto ou alterar sua configuração inicial, causando sérios prejuizos aos aderentes que durante todos este lapso de tempo contribuiu com seus pagamentos deste a realização da assembléia vendo seus recursos serem carcomidos pelas elevações dos custos construtivos, ainda que tenham sidos corrigidos pelas variações do CUB. São diversos os casos desta natureza em Curitiba. A quem atribuir a responsabilidade por estes desmandos? Ao Conselho Gestor da Associação? Ora, estes foram meras vítimas, não obstante serem legalmente os responsáveis.
Numa SPE, todo este processo inicial é efetuado antes da comercialização, ou seja, a SPE passa a existir antes de qualquer procedimento e quando se vendem adesões a unidades os projetos estão aprovados, terrenos unificados, projetos elaborados, aprovações ambientais, orçamentos elaborados e auditados por profissionais habilitados e , vendidas ou aderidas pelo menos 70% das unidades para que se formalize a assembléia, e tal qual numa associação, aprovam-se os atos, eleje-se o conselho fiscal restando somente o registro a incorporação e inicio da obra, que será entregue no prazo previsto, com responsabilidade expressa e contratual da SPE e da Construtora, com pesadas multas pelo seu não cumprimento, seguros de garantia imobiliária formalizado ( o que não é feito numa associação).
Isto posto, resta respondida a questão, dependendo de cada um optar pela melhor forma de aquisição de imóveis a preço de custo, analisando seus riscos e suas vantagens que, certamente, superam em muito a aquisição através de um sistema tradicional de incorporação, onde o lucro maior é do incorporador, contrariamente ao preço de custo onde o lucro final é do comprador.
Boa Compra! Imóvel, sempre o melhor e mais seguro investimento!

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO- IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO

O recente "boom" do mercado imobiliário no Brasil levou um grande número de pessoas a investir em imóveis na planta, ou mesmo em imóveis prontos, novos ou usados. Quando se fala em "boom" sempre existe o medo de alguns investidores de que seja algo passageiro e que, ao final, se transforme num "estouro" como melhor expressão de "perder o dinheiro investido" ou de ter o lucro almejado substancialmente reduzido.
Como qualquer investimento existe sempre um fator de risco e certamente este "boom" atual deverá passar ou, na melhor das hipóteses, reduzido o volume de lançamentos de novos empreendimentos adequando-os à demanda se esta vier a cair, especialmente de produtos voltados para classes media alta. Este é um processo natural em qualquer atividade econômica: se aumentam os estoques reduz-se a produção,reduz-se o preço, aumentam-se as facilidades para escoar este estoque etc.... Não me parece próximo este momento, até porque o deficit de imóveis no Brasil ainda é bastante significativo e há grandes facilidades de obtenção de créditos para financiamento de longo prazo a taxas de juros razoáveis disponíbilizados por instituições financeiras, ou através de financiamento de médio prazo ofertados diretamente pelos incorporadores.
Não há também que se comparar com a crise imobiliária que se transformou em crise econômica tal qual a ocorrida nos Estados Unidos, até porque nosso sistema de crédito imobiliário é bastante diferente e possui regras e controles que impedem os bancos de ofertarem creditos acima de um patamar sobre seu patrimônio, bem inferior aos praticados pelas instituições americanas, e onde as "mortgages" ou hipotecas americanas, se transformavam em títulos super valorizados e que fizeram o preço dos imóveis chegarem a valores irreais de mercado e que , tal qual uma bola de neve rolando ladeira, incentivava a investirem cada vez mais neste mercado de preços fictícios. Deu no que deu!
A melhor forma de investir é saber comprar, ou saber investir, tal qual o dono de uma quitanda que não obtem lucro pela alta margem de lucro que impõem ao seu produto, mas sim comprando pelo melhor preço. O mesmo ocorre nos mercados acionários, quando a melhor hora de comprar é na baixa e analisando o preço da ação pelo seu valor real e não o do mercado presente.
Em imóveis o mesmo deve ocorrer. Observar a tendência de alta de um produto imobiliário é fator fundamental para sua aquisição. E hoje a tendência é de alta, portanto, assegurado o retorno do investimento com alta taxa de lucratividade.
Mas, ainda assim, comprar bem é fundamental para se obter lucro, e esta é a vantagem da aquisição de imóveis a preço de custo, pois o lucro que seria do incorporador passa a ser do investidor e os riscos serão menores se houver queda de preço futuro deste ativo por um desaquecimento do mercado.
Da mesma forma que a aquisição de ações deve ser precedida de pesquisa sobre a empresa da qual se está comprando ações o mesmo deve ocorrer na aquisição de imóveis a preço de custo, com uma diferença, a empresa onde você investe é sua, ou tem a finalidade especifica de cumprir com o seu objetivo que é construir e entregar o imóvel que você escolheu, sem risco de perder seu patrimônio porque a construtora faliu ou deu um golpe no mercado, e você tem acesso a todas as informações de gestão podendo participar ativamente desta gestão, controlando, acompanhando, mantendo-se informado e particIpando do processo decisório.
Este é o objetivo deste blog. Mantê-lo informado e transmitir informações relevantes sobre este sistema de aquisição - Sistema de Administração a Preço de Custo