ÚLTIMAS UNIDADES!!!! PREÇO DE CUSTO

Últimas unidades disponíveis a PREÇO DE CUSTO!!!

MONTPELLIER - ALTO DA XV - 2 e 3 quartos com suites - 75 a 100 m2 privativos- 1 ou 2 vagas de garagem - Base R$ 1.600,00 o m2

CHAMPS ÈLYSSE- JUVEVÊ - 3 quartos - 1 suite 2 ou 3 vagas de garagem - 120 m2 privativos

COBERTURA DUPLEX - 187 M2 PRIVATIVOS + TERRAÇO - 3 VAGAS- Base R$ 1.700,00 m2

CONSULTE!! 41 9166-9807 SITE http://www.elbgestaoimobiliaria.com.br/

IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO - ULTIMAS UNIDADES

Disponibilizamos as últimas unidades nos empreendimentos MONTPELLIER no Alto da Xv com 2 e 3 quartos ( suite) 1 ou 2 vagas, excelente planta - 75 e 100 m2 privativos - Base R$ 1600,00 m2

Champs Élyssé - Juvevê - 3 quartos ( 1 suite) 120 m2 privativos - 2 vagas ( opção de 3) otima planta - Base R$ 1600,00 m2

Incorporados através de SPE com seguro imobiliário, afetação de patrimônio, conselho fiscal de demais garantias.

Entrega prevista para junho de 2013

Imóvel a Venda

O Maison Da Vinci é uma obra da Construtora Poseidon.
Dispomos de revenda de uma cobertura com 3 quartos ( 1 suite e 2 demi suites) 3 vagas de garagem . 316 m2 total e também aptos de 3 quartos (1 suite, 2 demi 2 vagas) e aptos de 2 suites 1 ou 2 vagas-Assita o vídeo
Valor R$ 800.000,00 - Entrega em maio/2011
Agendar visita pelo telefone 41-9166-9807

Alternativas para aquisição de Imóveis a PREÇO DE CUSTO

Muitos clientes que me ligam ou enviam e-mail buscando informações sobre os imóveis que comercializamos a preço de custo, querem utilizar o sistema de crédito imobiliário para adquirir estes imóveis, pela significativa diferença de preço destes imóveis e os vendidos pelo sistema tradicional por incorporadoras e construtoras. Ficam, muitas vezes, frustrados por não poderem arcar com o valor das parcelas cobradas, ainda que representem somente custo efetivo, sem juros, decorrente do prazo ser relativamente curto (24 meses) e ser um sistema de autofinanciamento, ou seja, cada comprador paga a unidade adquirida durante o período de construção de forma a viabilizar o empreendimento, tal qual estivesse construindo o seu próprio imóvel.
O que fazer?
Para aqueles que possuem um imóvel quitado, ou mesmo não quitado mas com saldo devedor inferior a 30% ou 40% sobre o valor de mercado, podem utilizar um novo sistema de financiamento disponibilizado por algumas instituições bancárias, como a Caixa Econômica Federal e o Bradesco, hoje, e certamente outras instituições num futuro bem próximo:
o financiamento do seu próprio imóvel mediante garantia de alienação fiduciária. Não se trata de financiamento imobiliário, e sim uma nova linha de crédito com garantia imobiliária, com juros bastante atrativos, muitas vezes inferior aos juros praticados nos créditos consignados e por prazos longos que podem se adequar à renda do tomador de acordo com as regras estabelecidas pelo banco ( semelhantes as do crédito imobiliário).
Com este recurso em mãos, poderá aplicá-lo num investimento seguro e utilizar mensalmente a renda auferida e parte do capital para pagar as parcelas do imóvel a preço de custo.
Quando da entrega do novo imóvel, poderá substituir a garantia anterior para o novo imóvel ou, se preferir, manter a alienação original e locar o imóvel antigo, mantendo o patrimônio e auferindo renda extra que ajudará na amortização do empréstimo, ou ainda, vendendo o imóvel mediante transferência da dívida ou quitação da mesma.
São alternativas que, naturalmente, encarecem o preço do imóvel novo adquirido a preço de custo, mas ainda assim extremamente lucrativa, posto que o valor pago por um imóvel a preço de custo representa de 40% a 50% menos que os praticados no mercado.
Esta forma de financiamento há muito é praticada nos Estados Unidos e hoje está sendo uma alternativa para a solução do grave problema do mercado imobiliário americano, através do que se chama " Home Equit". Lá este crédito pode ser usado para investir na empresa do tomador, criar um novo negócio, financiar estudos ,ou consolidar dívidas, etc. Aqui também é possível utilizar este crédito para o que quiser, porém há que se avaliar os riscos de se tomar crédito, ainda que a juros baratos, e investir em algo diferente do que se deu em garantia. Sendo para aquisição de outro imóvel, mais novo e mais barato, é lucro certo.
Para uma simulação basta acessar o site da Caixa e clicar no link de créditos habitação, simulação e selecionar o tipo de financiamento "credito aport" preenchendo os dados solicitados.

SPE - Sociedade de Propósito Especifico e Construção por Adminstração

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4.591/ 64, também chamada de Lei dos Condomínios ou das Incorporações.
A lei em questão estabelece as normas legais que regulamentam as incorporações imobiliárias, além de outras questões relacionadas ao direito imobiliário.
No sistema de construção por administração a responsabilidade pela incorporação poderá ser da própria construtora, do proprietário do terreno,de uma pessoa física ou jurídica com capacidade para tal, de um corretor imobiliário, de um condomínio ou associação formada por compradores ou de uma SPE- Sociedade de Propósito Específico de Construção, cuja existência legal encerra com o termino da construção do empreendimento. Estabelece também a legislação em questão o Patrimônio de Afetação (PA), ou seja, a apartação do patrimônio do empreendimento em relação à construtora, seja de cada unidade que compõe o empreendimento seja do conjunto de unidades autônomas,ou, em outras palavras, separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio da construtora ou do incorporador responsável pela construção. Desta forma, os imóveis comercializados na planta, não se confundem com o patrimônio da construtora ou do incorporador que, em caso de falência, concordata ou qualquer outra questão impeditiva de prosseguir com a construção, permite a continuidade da obra pelos condôminos ou outra construtora contratada, posto que os recursos pagos por cada um obrigatoriamente foram destinados à obra e sua aplicação fiscalizados por um Conselho de Representantes. Esta afetação, todavia, não é obrigatória, ficando a critério do incorporador a sua constituição.
No caso das SPEs, a afetação do patrimônio é automática, ou seja, ela ocorre naturalmente, posto que o objetivo societário é definido e o propósito da mesma é , no caso de um empreendimento imobiliário, a construção do empreendimento, com prazo definido de existência (o mesmo previsto para a construção), a destinação dos recursos exclusivamente para o empreendimento, a contabilidade própria, a conta bancária exclusiva, e estará submetida à fiscalização dos seus atos e da aplicação dos recursos pagos pelos aderentes compradores a um Conselho Fiscal ou Conselho de Representantes, e a diferença com o patrimônio de afetação (PA) dão-se pelas diferenças de regimes de tributação e pela necessidade de registro na matrícula do imóvel do regime de afetação bem como manterá em sigilo o nome dos investidores.
Por definição, esta modalidade, também conhecida como “special purpose entity”, também SPE, ou SPC, “special purpose company”, é uma sociedade que possui atividade restrita, podendo ter prazo de duração determinado e sua principal utilidade é de isolar o risco financeiro da atividade a que se destina.
No caso do mercado imobiliário brasileiro ela surgiu na esteira da famigerada falência da Construtora Encol, que deixou nada menos do que 42 mil famílias lesadas, que deflagrou uma política de proteção aos mutuários, configurada sobretudo na criação das SPEs e do patrimônio de afetação (PA).
O raciocínio é muito simples, uma vez não fazer sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado e veja frustrados seus sonhos por uma administração empresarial tercerária, que transfira os recursos de uma obra para outra, comprometendo a conclusão de um empreendimento.
Este mesmo raciocínio vale para os investidores institucionais, que alocam seus recursos em determinado edifício e precisam ter garantias de retorno do capital com entrega da unidade, que poderia ser contaminado em decorrência de má gestão de recursos por parte de um incorporador.
Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes envolvidos, desde o comprador até a instituição financeira, passam a ter a tranqüilidade de que o único risco que irão correr é aquele decorrente da própria obra.
A operacionalização dessa medida é feita de forma simples, onde cria-se um CNPJ próprio para a nova entidade, que passará a ter todos os registros próprios de uma empresa comercial, cuja única diferença reside no objeto social, específico para o desenvolvimento daquela empreitada, devendo se extinguir após sua conclusão, ou ser renovada para um novo negócio.
Não existe um consenso no mercado sobre qual das modalidades de segregação do empreendimento é a mais adequada, se a SPE ou o patrimônio de afetação (PA), uma vez que os dois são bastante semelhantes e a melhor escolha será aquela que atenda a conveniência dos objetivos a serem atingidos.
Normalmente, de uma forma simplista, os praticantes dessas modalidades indicam que a SPE facilita o arranjo societário, com a entrada e saída de sócios, enquanto o patrimônio de afetação protege o anonimato de investidor.
Do ponto de vista prático, existe a questão fiscal que leva a SPE à adoção dos regimes tributários conhecidos, lucro real ou presumido, enquanto no PA pode adotar o RET (Regime Especial de Tributação), além do que existe a possibilidade de adesão em qualquer fase da obra, enquanto na SPE existe uma dificuldade de constituição após o início do empreendimento.

Como investir em imóveis comerciais?

Uma boa orientação para investimento em imóveis comerciais.
Click no título e assista ao vídeo entrevista.

Imóveis a Preço de Custo- Como Pagar

O sistema de construção por administração a preço de custo, é um sistema de auto-financiamento, ou seja, cada unidade deverá ser paga pelo seus adquirentes no mesmo prazo previsto para a construção do empreendimento, normalmente de 24 meses.
Desta forma, o cronograma físico de construção obedecerá ao fluxo de caixa de recebimentos, composto pelo somatório dos pagamentos de cada comprador, que comporão o caixa do empreendimento.
Sabemos que cada etapa de uma obra despende somas mais elevadas na sua fase inicial ( fundações, estruturas etc), e no seu final ( acabamentos) e, desta forma, a tabela financeira de contribuições deverá contemplar este fluxo de recursos de modo a não interferir no andamento da obra.
Para que isto ocorra, um dos principais cuidados é a elaboração de um orçamento construtivo bastante realista, isto é, que expressem valores reais, a preço de mercado, para pagamentos a vista, ficando passíveis de negociações quando da efetiva compra de materiais e da mão de obra não dependendo de aporte de recursos extras por parte dos compradores durante a construção.
Outro fator importante é evitar sobras de caixa de um mês para outro, ou de uma etapa construtiva para outra, exceto um pequeno limite para gastos extras não previstos, pois as contribuições são feitas mensalmente e a atualização é sempre por um índice construtivo tais como o CUB ( Custo Unitário básico da construção civil - regional) do Sinduscon,ou pelo INCC ( Índice nacional da construção civil) da FGV, e sobras de caixa, quando aplicados no mercado financeiro, podem não ser atualizadas no mesmo índice das variações destes indicadores econômicos. Se forem maiores não haverá problema, gerando uma receita extra para o condomínio; se menores deverão ser compensados com obtenção de descontos na compra de materiais sobre os valores orçados.
Outro fator importante é a contratação de mão de obra e de empreiteiros durante a construção, e aí entra a experiência da construtora e dos gestores, pois determinados serviços devem ser contratados por empreitada com preço certo e prazo ajustado, enquanto outros poderão ser efetuados mediante contratos por hora de serviço e rigorosamente fiscalizados evitando desperdícios de tempo e de material.
Desta forma, as contribuições normalmente devem ser pagas pelos adquirentes da seguinte forma:
18% de entrada, podendo ser parcelada em até 60 dias ( ato, 30 e 60 dd), 18% em parcelas intermediárias, uma no 7º mês, outra no 14º e a última no 21º mês, sendo as iniciais para pagamentos dos serviços, taxas e registros da obra, as intermediárias para suportar maior carga de dispendios nestas fases construtivas e, por fim, o saldo em 24 parcelas mensais consecutivas (ou o prazo cenvencionado para construção), iniciando-se a primeira trinta dias após a constituição do condomínio e que serão utilizados efetivamente para a construção física do empreendimento.
O ideal seria que os pagamentos obedecessem ao cronograma físico, mas seria muito difícil para os compradores organizarem-se financeiramente, sem um padrão estabelecido de desembolso, daí um formato que adeque as necessidades físicas de construção e de desembolsos mensais como o estabelecido acima que provou-se eficiente em várias obras realizadas.
Sendo a preço de custo e com incorporação através de uma empresa especialmente constituída para tal (SPE), não é possível o pagamento de qualquer das unidades utilizando-se de financiamentos bancários, consórcio ou outra linhas de crédito, pois as instituições exigem garantias reais para sua liberação , seja da fração ideal do terreno, seja do próprio imóvel e, no caso de imóveis a preço de custo, o terreno onde o empreendimento será construído é permutado por área construída no local, e escriturado pela SPE com Cláusula Resolutiva a favor dos permutantes ( donos do terreno). O proprietário do terreno, portanto, é parte do processo e o terreno somente será liberado da cláusula resolutiva com a entrega das unidades objeto da permuta e constitui garantia dos mesmos, além de seguro imobiliário contratado a seu (dele) favor.
Este esclarecimento é para que cada comprador entenda o processo de construção, seus custos e porque deverá pagá-lo desta forma e não na forma convencional de compra , quando o empreendimento é de um particular, ou de uma incorporadora, que investe seus próprios recursos para construção ou faz captação no mercado financeiro para construir e viza obter lucro.
Da forma tracional o comprador poderá pagar um percentual mínimo durante a construção, sendo a diferença bancada pelo investidor que se ressarcirá ao final, bem como agregará a este custo o lucro desejado ( e que não é pequeno).
Não existe, portanto, uma regra definida de quanto pagar, se parcelas iguais, parcelas intermediárias ,um sistema misto como acima descrito. O importante é que a prática demonstrou ser a forma acima descrita, e seus respectivos percentuais, mais objetiva de se atender as necessidades de recursos para a construção,(cronograma físico) sem sobressaltos, sem interrupções para se acumular recursos de 1 ou mais meses para executar uma determinada etapa.
Uma nova modalidade de crédito disponibilizada pela Caixa e pelo banco do Brasil, todavia, pode ser a solução para compradores que disponham de imóvel próprio quitado, que é o financiamento deste imóvel próprio e sua consequente alienação fiduciária junto a instituição de crédito ( antiga hipoteca) e a utilização deste recurso obtido para pagar sua nova unidade de acordo com o cronograma financeiro estabelecido e, ao final da obra, liberar o imóvel alienado, transferindo a garantia para o novo imóvel construído, liberando a garantia do primeiro para a sua venda, se for o caso.
A pergunta que sempre se faz é: Se alguem deixa de pagar sua contribuição?
Isto é possível, porém as contribuições previstas contemplam também eventuais atrasos que não trarão qualquer problema ao andamento da obra e sempre existe uma margem de segurança estabelecida. Se os atrasos se transformam em inadimplência ( mais de 2 parcelas consecutiva ou não) o contrato estebelece mecanismos e soluções rápidas de retomada da unidade inadimplente e sua transferência para um terceiro sem necessidade de medidas judiciais longas e demoradas, e antes disso, outras soluções de mercado, como a revenda desta unidade antes de se chegar a uma solução crítica.
O importante é que haja absoluta conciência do comprador que este é um processo de parceria, de associação com objetivos iguais para todos, e que qualquer situação individual prejudica a todos e deve ser rapidamente solucionada.
Felizmente a experiência também tem nos mostrado que a indimplência e próxima de zero, pela clareza com que os direitos e obrigações são explicitados nos contratos e pela transparência dos atos da SPE e dos participantes, na maioria dos casos que conhecemos, o que só reforça a vantajosa forma de aquisição a preço de custo.