SPE - Sociedade de Propósito Especifico e Construção por Adminstração

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4.591/ 64, também chamada de Lei dos Condomínios ou das Incorporações.
A lei em questão estabelece as normas legais que regulamentam as incorporações imobiliárias, além de outras questões relacionadas ao direito imobiliário.
No sistema de construção por administração a responsabilidade pela incorporação poderá ser da própria construtora, do proprietário do terreno,de uma pessoa física ou jurídica com capacidade para tal, de um corretor imobiliário, de um condomínio ou associação formada por compradores ou de uma SPE- Sociedade de Propósito Específico de Construção, cuja existência legal encerra com o termino da construção do empreendimento. Estabelece também a legislação em questão o Patrimônio de Afetação (PA), ou seja, a apartação do patrimônio do empreendimento em relação à construtora, seja de cada unidade que compõe o empreendimento seja do conjunto de unidades autônomas,ou, em outras palavras, separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio da construtora ou do incorporador responsável pela construção. Desta forma, os imóveis comercializados na planta, não se confundem com o patrimônio da construtora ou do incorporador que, em caso de falência, concordata ou qualquer outra questão impeditiva de prosseguir com a construção, permite a continuidade da obra pelos condôminos ou outra construtora contratada, posto que os recursos pagos por cada um obrigatoriamente foram destinados à obra e sua aplicação fiscalizados por um Conselho de Representantes. Esta afetação, todavia, não é obrigatória, ficando a critério do incorporador a sua constituição.
No caso das SPEs, a afetação do patrimônio é automática, ou seja, ela ocorre naturalmente, posto que o objetivo societário é definido e o propósito da mesma é , no caso de um empreendimento imobiliário, a construção do empreendimento, com prazo definido de existência (o mesmo previsto para a construção), a destinação dos recursos exclusivamente para o empreendimento, a contabilidade própria, a conta bancária exclusiva, e estará submetida à fiscalização dos seus atos e da aplicação dos recursos pagos pelos aderentes compradores a um Conselho Fiscal ou Conselho de Representantes, e a diferença com o patrimônio de afetação (PA) dão-se pelas diferenças de regimes de tributação e pela necessidade de registro na matrícula do imóvel do regime de afetação bem como manterá em sigilo o nome dos investidores.
Por definição, esta modalidade, também conhecida como “special purpose entity”, também SPE, ou SPC, “special purpose company”, é uma sociedade que possui atividade restrita, podendo ter prazo de duração determinado e sua principal utilidade é de isolar o risco financeiro da atividade a que se destina.
No caso do mercado imobiliário brasileiro ela surgiu na esteira da famigerada falência da Construtora Encol, que deixou nada menos do que 42 mil famílias lesadas, que deflagrou uma política de proteção aos mutuários, configurada sobretudo na criação das SPEs e do patrimônio de afetação (PA).
O raciocínio é muito simples, uma vez não fazer sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado e veja frustrados seus sonhos por uma administração empresarial tercerária, que transfira os recursos de uma obra para outra, comprometendo a conclusão de um empreendimento.
Este mesmo raciocínio vale para os investidores institucionais, que alocam seus recursos em determinado edifício e precisam ter garantias de retorno do capital com entrega da unidade, que poderia ser contaminado em decorrência de má gestão de recursos por parte de um incorporador.
Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes envolvidos, desde o comprador até a instituição financeira, passam a ter a tranqüilidade de que o único risco que irão correr é aquele decorrente da própria obra.
A operacionalização dessa medida é feita de forma simples, onde cria-se um CNPJ próprio para a nova entidade, que passará a ter todos os registros próprios de uma empresa comercial, cuja única diferença reside no objeto social, específico para o desenvolvimento daquela empreitada, devendo se extinguir após sua conclusão, ou ser renovada para um novo negócio.
Não existe um consenso no mercado sobre qual das modalidades de segregação do empreendimento é a mais adequada, se a SPE ou o patrimônio de afetação (PA), uma vez que os dois são bastante semelhantes e a melhor escolha será aquela que atenda a conveniência dos objetivos a serem atingidos.
Normalmente, de uma forma simplista, os praticantes dessas modalidades indicam que a SPE facilita o arranjo societário, com a entrada e saída de sócios, enquanto o patrimônio de afetação protege o anonimato de investidor.
Do ponto de vista prático, existe a questão fiscal que leva a SPE à adoção dos regimes tributários conhecidos, lucro real ou presumido, enquanto no PA pode adotar o RET (Regime Especial de Tributação), além do que existe a possibilidade de adesão em qualquer fase da obra, enquanto na SPE existe uma dificuldade de constituição após o início do empreendimento.

IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO - COMO FUNCIONA

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4561/64 que estabelece, dentre outros, que a responsabilidade pelo pagamento dos custos integrais da obra será dos adquirentes, sejam estes agrupados em forma de condomínio ou associações, representados perante o incorporador ( o próprio condomínio, associação a construtora ou uma SPE - Sociedade com Propósito Especifico de construir e Incorporar) por uma comissão de representantes eleitos em uma assembléia e constituida de no mínimo três membros.
A Lei 4.561/64 não obriga a constituição de Patrimônio de Afetação, também previsto na lei em questão, cujo efeito seria o de isolar o patrimônio do empreendimento a ser construido do patrimônio da construtora que executará a obra, evitando, desta forma, que em caso de falência, concordata ou dissolução da construtora não cause nenhum tipo solução de continuidade à obra prevista, posto que esta possui patrimônio constituido pelas constribuições de cada adquirente, conta bancária específica, contabilidade própria e fiscalização dos próprios compradores, ou seja, o patrimonio estará afetado e constará da matrícula de registro da incorporação. Não havendo a constituição de patrimônio de afetação o empreendimento e seus compradores estarão em risco se houver falência , concordata ou qualquer outra ação impeditiva de continuação da obra, resultando em prejuizo para os compradores, tal qual o ocorrido com a falida Encol.
A Afetação do Patrimônio, todavia, não é a única forma de garantir o investimento realizado por adquirentes de um empreendimento sob o sistema de Administração a Preço de Custo.
Poderá ser também através de uma SPE - Sociedade com Proposito Específico, cuja constituição e objetivo da mesma será exclusivamente a construção e incorporação de um empreendimento, e onde a construtora participará apenas como empreiteira, mediante contrato de administração a qual poderá ser substituida a qualquer momento caso esteja insolvente, apresente incapacidade técnica ou por outras questões previstas no contrato formalizado com a mesma.
A outra forma é a constituição de uma Associação Pró Construção, constituida pelos condominos, que terá o mesmo papel da SPE, sem necessidade de afetar o patrimônio posto que ele já ocorre naturalmente, sendo uma entidade isolada e independente da construtora, com contabilidade e contas bancárias específicas, além de possuir também um Conselho Fiscal e um Conselho Gestor.
Qual das duas formas é a melhor?
Diversos fatores devem ser analisados para um resposta à esta questão:
1- Construir e incorporar é tarefa para profissionais e não admite erros. Conhecimentos técnicos e de gestão são fundamentais para uma boa administração de obra, dos seus aspectos financeiros, econômicos, de pessoal, além de outras, e nem sempre estas habilidades estão presentes num Conselho Gestor de uma associação, composta por compradores comuns, não obstante a boa vontade, o espírito de cooperação e de boa fé estarem presentes no conselho gestor e no seu conselho fiscal, o que poderá gerar atritos e perdas financeiras irrecuperáveis.
Muitas Associações se valem de assessoramento técnico de gestores profissionais, ou de entidades constituidas para executar esta gestão, tais como cooperativas, mediante contratos de gestão, que resolve, em princípio, a questão da incapacidade técnica do conselho, mas tem o inconvenientes de agregar um custo extra, posto que esta gestão deverá ser renunerada, com elevação de custo orçado de 3,5% a 5,0% além de outras despesas.
2- Uma SPE é uma empresa constituida pela construtora com sócios que possuem habilidades comprovadas, muitas vezes formadas pelos engenheiros responsáveis ou por profissionais habilitados para a execução e a gestão do empreendimento, sem adicionar custos aos compradores posto que a gestão já estará sendo feita através do contrato de administração formalizado com a construtora, em torno de 15%, o mesmo percentual se executado através de uma associação, sem acrescentar custos de gestão como ocorre numa associação.
3- Outra questão é a da responsabilidade. É comum um gestor terceirizado numa associação, que na prática é quem organizou, geriu e vendeu as adesões, transferir a responsabilidade pela má gestão ou planejamento inadequado para o conselho gestor, que tecnicamente e legalmente é correto, mas não éticamente aceitavel, enquanto que numa SPE os seus gestores são tecnicamente, legalmente responsáveis pela gestão, não podendo transferir esta resposnsabilidade aos conselheiros fiscais ou aos compradores, podendo sim serem por eles responsabilizados e punidos civil e criminalmente se não agirem corretamente ou cometerem erros.
4- Outra questão são as referentes a incorporação e as aprovações preliminares que se fazem necessárias para um empreendimento imobiliário.
Numa associação, os planejadores do empreendimento, formados por profissionais tais como corretores imobiliários, cooperativas, contadores, arquitetos, engenheiros, contadores além de outros, localizam um terreno de interesse para incorporação e iniciam tratativas com o(s) proprietário(s) para a sua compra mediante pagamento através de permuta por área construida no local, de acordo com os percentuais praticados no mercado formalizando com o(s) proprietário(s) um contrato de intenções de compra. Após o aceite do(s) proprietário(s) elaboram um pré-projeto, baseados em estatísticas de viabilidade, número de unidades a serem construidas, tipologia, vagas de garagem etc, que será submetido ao proprietário do terreno para a sua aprovação e quais unidades serão permutadas ou o percentual de permuta. Aceito o pre-projeto elaboram o projeto arquitetônico, memorial descritivo, orçamentos, quadros de áreas, material de divulgação, sites e demais documentos necessários para o inicio da fase de vendas das unidades, chamadas de adesões, posto que não se comercializam unidades antes de efetuada a incorporação e o seu registro em cartório, conforme reza a legislação. Aderidas um mínimo de 50% das unidades, convoca-se uma assembléia de constituição da Associação Pró-Construção, onde são aprovados pelos aderentes os projetos, memoriais, orçamento construtivos, contratos firmados inicialmente como meros contratos de intenções e que serão transformados, após a assembléia, em contratos formais, tabelas financeiras de contribuições, definição do prazo de construção e eleitos os conselhos gestor e fiscal. A ata constitutiva da associação é levada a registro em cartório e somente após este ato legal, normalmente decorridos 30 a 90 dias, é que de fato e de direito a associação passa a existir, terá o seu CNPJ, sua conta bancária e somente após este ato serão iniciados os procedimento legais de escritura de compra e venda do terreno com cláusula resolutiva e seu registro, unificação de terrenos ( se forem necessários e o pré-projeto inicial considerar a construção em 2 ou mais terrenos, o que é normal), medições ( topográficas, nivel e outras), projetos definitivos para a construção ( arquitetonico, elétrico, hidráulico, estrutural, perfurações, contenção de cheias , liberações ambientais , além de outros), ou seja, poderá levar meses até mesmo anos se algo não previsto surgir neste processo, para que efetivamente possa-se iniciar a obra física e contar os prazos previsto de construção, quando não haver necessidade de se abortar o projeto ou alterar sua configuração inicial, causando sérios prejuizos aos aderentes que durante todos este lapso de tempo contribuiu com seus pagamentos deste a realização da assembléia vendo seus recursos serem carcomidos pelas elevações dos custos construtivos, ainda que tenham sidos corrigidos pelas variações do CUB. São diversos os casos desta natureza em Curitiba. A quem atribuir a responsabilidade por estes desmandos? Ao Conselho Gestor da Associação? Ora, estes foram meras vítimas, não obstante serem legalmente os responsáveis.
Numa SPE, todo este processo inicial é efetuado antes da comercialização, ou seja, a SPE passa a existir antes de qualquer procedimento e quando se vendem adesões a unidades os projetos estão aprovados, terrenos unificados, projetos elaborados, aprovações ambientais, orçamentos elaborados e auditados por profissionais habilitados e , vendidas ou aderidas pelo menos 70% das unidades para que se formalize a assembléia, e tal qual numa associação, aprovam-se os atos, eleje-se o conselho fiscal restando somente o registro a incorporação e inicio da obra, que será entregue no prazo previsto, com responsabilidade expressa e contratual da SPE e da Construtora, com pesadas multas pelo seu não cumprimento, seguros de garantia imobiliária formalizado ( o que não é feito numa associação).
Isto posto, resta respondida a questão, dependendo de cada um optar pela melhor forma de aquisição de imóveis a preço de custo, analisando seus riscos e suas vantagens que, certamente, superam em muito a aquisição através de um sistema tradicional de incorporação, onde o lucro maior é do incorporador, contrariamente ao preço de custo onde o lucro final é do comprador.
Boa Compra! Imóvel, sempre o melhor e mais seguro investimento!