COMO FUNCIONA O SISTEMA PREÇO DE CUSTO

O Sistema de construção a preço de custo existe há muito tempo no Brasil. No início não havia nenhuma regulamentação e algumas construtoras lançavam empreendimentos  a preço fechado, ou seja, estabeleciam um preço de venda e cada adquirente pagava a unidade adquirida durante a construção mediante um contrato firmado com o construtor ou incorporador. Este sistema causou muitos prejuizos a seus aderentes e levou muitas construtoras à falência. Primeiro porque o país, historicamente, sempre  teve inflação elevada e instabilidade econômica e era impossível estabecer um preço inicial e mantê-lo até a finalização da obra, em outras situações a falta de uma base legal atraia muitos aventureiros com o único intúito de lesar pessoas e se apropriar das suas economias.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imóveis na planta através da lei 4.561 estabelecendo duas formas de comercialização de imóveis na planta- 1)A construção por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do empreendimento. Ele é quem comercializava, determinava o preço de venda, que não podia ser modificado, além de estabelecer o indice de correção monetária do preço inicial e a sua periodicidade de aplicação. É, portanto, o sistema tradicional de comercialização de imóveis na planta que vigora até hoje e praticado pela maioria das incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimônio do incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falência, ou devio deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstração tercerária. Esta foi a situação da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicações.
A partir deste fato, de triste memória, o legislador estabeleceu através da lei 10.931/ 2004 o Patrimônio de Afetação, ou seja, um mecanismo que isola o patrimônio do incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falência do construtor ou incoporador, o empreendimento estará isolado ( afetado) do patrimônio do  construtor/incorporador, e sua contabilidade será própria, além de possuir conta bancária exclusiva do empreendimento. A Afetação do Patrimônio é efetuada mediante registro na matrícula de incorporação e não poderá ser objeto de penhora, arresto ou qualquer outro meio de execução que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituição de um conselho fiscal de compradores com a atribuição de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicação dos recursos coletados e empregados na execução da obra.  A crítica que se faz a esta lei é a sua não obrigatoriedade de aplicação, ou seja, é decisão do construtor/ incorporador adotá-la ou não.
2)O outro sistema de construção é o de construção por adminstração ou a preço de custo. Neste sistema o comprador é o responsável pela construção, que é executada mediante um contrato firmado com um construtor que executará a obra mediante uma taxa previamente acordada que incidirá sobre o custo total da obra (incidentes sobre materiais, insumos e mão de obra).
O custo da obra é orçado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas específicas ( NBR), de acordo com as especificações do projeto e memorial descritivo.
Como todo orçamento,  retrata uma situação de momento, ou seja, os custos no momento em que é elaborado, ficando sujeito as oscilações mercadológicas que ocorrerem durante a execução.
Para minorar esta situação os valores orçados são transformados em indicadores construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitário Básico da construção Civil elaborado pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da Construção Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vários parâmetros para cada tipo de construção - residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barracões, além de diferentes padrões de acabamentos. O padrão adotado mais comum é o R8 residencial normal estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construção deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mão de obra necessários para construir sem considerar alguns itens específicos de cada projeto. Porém, não é um indicador que não necessite de ajustes durante a construção, posto que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estágio da obra ( veja post "Cuidados Necessários a Aquisição a Preço de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orçado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor do CUB  R8 de agosto/2011 ( aplicado no mês de setembro) corresponderia a R$ 5 milhões / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variações subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs necessários para a construção do projeto.

DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO

Em Curitiba são adotados diferentes formas de se incorporar a preço de custo.
Através de associações  pró-construção, ou seja, constitui-se uma associação  sem fins lucrativos, cuja única finalidade é incorporar um determinado empreendimento. Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gestão de fato se faz através de uma  cooperativa que cobra pelos seus serviços adminstrativos e onde os gestores da associação atuam meramente como "assinadores de cheques" porém, sendo deles e da associação toda a responsabilidade pela incorporação além das responsabilidades civis e criminais conforme a legislação vigente.
Desta forma, os aderentes são "iludidos" que a gestão dos recursos é deles e não de terceiros, o que , de direito ocorre, porém de fato por terceiros são gestados ( a cooperativa). Outra desvantagen é que neste sistema o empreendimento somente inicia-se após constituida a associação pró-construção e esta somente será constituída após aderido pelo menos 50% das unidades que constituirão o empreendimento. Esta associação somente poderá existir de fato e de direito após realizada a assembléia de constituição ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e só a partir dai inicia-se a elaboração dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante compra pela associação ou permutado por área construída), e elaborado e adotado os procedimentos com vista a obter-se o alvará de constução quando não são exigidos antes liberações ambientais, unificação de terrenos, retificações  de matrículas ( quando divergentes das medições reais do terreno ou outras irregularidades), o que demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para início da obra e consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam com este sistema em Curitiba operam há mais de 5 anos com previsão de entrega das unidades em 24 ou 30 meses a até agora nenhuma unidade foi concluida por estas questões e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa).  Tempo é dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Além disto a quem cabe a responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e não as coopertivas que de fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo maior pela cobrança de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento além de outras que aumentam os custos da construção e de adminstração da construtora que executará a obra.
Outro sistema é a incorporação através de SPE - Sociedades com Propósito Específico de Construção, constituidas pela construtora que executará as obras, afetando automaticamente o patrimônio, posto que é independente da construtora, possui contabilidade própria e conta bancária específica, bem como exigir a constituição de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do construtor e da SPE e a aplicação dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema é que todos os atos necessários à incorporação ( orçamentos prévios, projetos, aquisição do(s) terreno(s), unificaçoes, retificações, medições, projetos ambientais e  eventuais  atendimentos de exigências deste setor (ambiental) são executados antes de iniciadas as adesões, por conta e risco do construtor, e as obras são inciadas de imediato após aderidas 70 % das unidades e constituido o conselho fiscal. Tem também um custo menor por não serem cobradas taxas de planejamento e adminstrativas, além de outras, senão a de administração da obra de mesmo percentual praticado pelas associações e os empreendimentos entregues nos prazos previsto.  É o caso das obras executadas pela contrutora Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma é a da constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCP), onde assesoriamente também é constituida uma SPE que incorporará o empreendimento, e onde o contratante torna-se um sócio oculto da sociedade, com algumas vantagens fiscais e tributárias e também com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos tributos e por eventuais questões de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participação). Da mesma forma todos os atos necessários a incorporação são realizados antes das adesões e prevê multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.

Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construídos em regime da adminstração a preço de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores, arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, técnicos, cartorários e outros.
Inicía-se com a localização de terrenos aptos a incorporação e o contato com os seus proprietários onde se estabelece um contrato de intenções visando incorporar pelo sistema preço de custo. Este contrato prevê a aquisição do terreno, seja pela associação,  SPE ou construtora, mediante aquisição pura ou, o mais usual, a permuta por área construída no local. Nesta última hipótese, a permuta, se apresenta mais vantajosa seja para o condomínio, seja para o vendedor proprietário. Para o condomínio por possibilitar a aquisição com pagamentos ao longo do prazo previsto para construção, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o proprietário por receber ao final da obra unidades prontas que poderão ser vendidas, utilizadas ou alugadas a preço de mercado, por valores de 60 a 100 por cento superiores ao preço de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em dinheiro..
Formalizada esta intenção, é elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e caractetrísticas previamente definidas, porém não definitivas, e em conformidade com a legislação de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovação do anteprojeto elabora-se o orçamento construtivo , memorial descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de áreas e tabelas de contribuição necessárias  para adequação do fluxo de caixa necessário para atendimento e construção dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliarão os corretores no seu trabalho de angariação de adesões ao empreendimento. Este custos iniciais são bancados pelos planejadores e, paralelamente, são firmados os contratos de  intenções com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais profissionais envolvidos no projeto que somente se transformará em contrato definitivo após aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, já constiuida, atende as exigências para a aprovação e emissão do alvará construtivo, licenças ambientais, escrituras e registros de aquisição do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades convoca-se a assembléia de constituição onde são aprovados pelos aderentes os contratos, memorial descritivo, contratação da construtora, eleição do conselho fiscal e agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, através de uma SPE, todas as etapas para a obtenção do alvará construtivo são executados antes da assembléia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao contrário de associações.
Concluindo, o sistema preço de custo é semelhante a construção do seu próprio imóvel, compartilhando as obrigações de aquisição do terreno, materiais, insumos, impostos, mão de obra e demais custos que compõem o custo de uma construção.
Vale ainda ressaltar que o sistema através de SPE  oferece um seguro construtivo que reforça a garantia da conclusão do projeto, não apenas ao proprietário do terreno como dos seus aderentes.

SPE - Sociedade de Propósito Especifico e Construção por Adminstração

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4.591/ 64, também chamada de Lei dos Condomínios ou das Incorporações.
A lei em questão estabelece as normas legais que regulamentam as incorporações imobiliárias, além de outras questões relacionadas ao direito imobiliário.
No sistema de construção por administração a responsabilidade pela incorporação poderá ser da própria construtora, do proprietário do terreno,de uma pessoa física ou jurídica com capacidade para tal, de um corretor imobiliário, de um condomínio ou associação formada por compradores ou de uma SPE- Sociedade de Propósito Específico de Construção, cuja existência legal encerra com o termino da construção do empreendimento. Estabelece também a legislação em questão o Patrimônio de Afetação (PA), ou seja, a apartação do patrimônio do empreendimento em relação à construtora, seja de cada unidade que compõe o empreendimento seja do conjunto de unidades autônomas,ou, em outras palavras, separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio da construtora ou do incorporador responsável pela construção. Desta forma, os imóveis comercializados na planta, não se confundem com o patrimônio da construtora ou do incorporador que, em caso de falência, concordata ou qualquer outra questão impeditiva de prosseguir com a construção, permite a continuidade da obra pelos condôminos ou outra construtora contratada, posto que os recursos pagos por cada um obrigatoriamente foram destinados à obra e sua aplicação fiscalizados por um Conselho de Representantes. Esta afetação, todavia, não é obrigatória, ficando a critério do incorporador a sua constituição.
No caso das SPEs, a afetação do patrimônio é automática, ou seja, ela ocorre naturalmente, posto que o objetivo societário é definido e o propósito da mesma é , no caso de um empreendimento imobiliário, a construção do empreendimento, com prazo definido de existência (o mesmo previsto para a construção), a destinação dos recursos exclusivamente para o empreendimento, a contabilidade própria, a conta bancária exclusiva, e estará submetida à fiscalização dos seus atos e da aplicação dos recursos pagos pelos aderentes compradores a um Conselho Fiscal ou Conselho de Representantes, e a diferença com o patrimônio de afetação (PA) dão-se pelas diferenças de regimes de tributação e pela necessidade de registro na matrícula do imóvel do regime de afetação bem como manterá em sigilo o nome dos investidores.
Por definição, esta modalidade, também conhecida como “special purpose entity”, também SPE, ou SPC, “special purpose company”, é uma sociedade que possui atividade restrita, podendo ter prazo de duração determinado e sua principal utilidade é de isolar o risco financeiro da atividade a que se destina.
No caso do mercado imobiliário brasileiro ela surgiu na esteira da famigerada falência da Construtora Encol, que deixou nada menos do que 42 mil famílias lesadas, que deflagrou uma política de proteção aos mutuários, configurada sobretudo na criação das SPEs e do patrimônio de afetação (PA).
O raciocínio é muito simples, uma vez não fazer sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado e veja frustrados seus sonhos por uma administração empresarial tercerária, que transfira os recursos de uma obra para outra, comprometendo a conclusão de um empreendimento.
Este mesmo raciocínio vale para os investidores institucionais, que alocam seus recursos em determinado edifício e precisam ter garantias de retorno do capital com entrega da unidade, que poderia ser contaminado em decorrência de má gestão de recursos por parte de um incorporador.
Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes envolvidos, desde o comprador até a instituição financeira, passam a ter a tranqüilidade de que o único risco que irão correr é aquele decorrente da própria obra.
A operacionalização dessa medida é feita de forma simples, onde cria-se um CNPJ próprio para a nova entidade, que passará a ter todos os registros próprios de uma empresa comercial, cuja única diferença reside no objeto social, específico para o desenvolvimento daquela empreitada, devendo se extinguir após sua conclusão, ou ser renovada para um novo negócio.
Não existe um consenso no mercado sobre qual das modalidades de segregação do empreendimento é a mais adequada, se a SPE ou o patrimônio de afetação (PA), uma vez que os dois são bastante semelhantes e a melhor escolha será aquela que atenda a conveniência dos objetivos a serem atingidos.
Normalmente, de uma forma simplista, os praticantes dessas modalidades indicam que a SPE facilita o arranjo societário, com a entrada e saída de sócios, enquanto o patrimônio de afetação protege o anonimato de investidor.
Do ponto de vista prático, existe a questão fiscal que leva a SPE à adoção dos regimes tributários conhecidos, lucro real ou presumido, enquanto no PA pode adotar o RET (Regime Especial de Tributação), além do que existe a possibilidade de adesão em qualquer fase da obra, enquanto na SPE existe uma dificuldade de constituição após o início do empreendimento.

IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO - COMO FUNCIONA

O sistema de construção por administração a PREÇO DE CUSTO é regulamentado pela Lei 4561/64 que estabelece, dentre outros, que a responsabilidade pelo pagamento dos custos integrais da obra será dos adquirentes, sejam estes agrupados em forma de condomínio ou associações, representados perante o incorporador ( o próprio condomínio, associação a construtora ou uma SPE - Sociedade com Propósito Especifico de construir e Incorporar) por uma comissão de representantes eleitos em uma assembléia e constituida de no mínimo três membros.
A Lei 4.561/64 não obriga a constituição de Patrimônio de Afetação, também previsto na lei em questão, cujo efeito seria o de isolar o patrimônio do empreendimento a ser construido do patrimônio da construtora que executará a obra, evitando, desta forma, que em caso de falência, concordata ou dissolução da construtora não cause nenhum tipo solução de continuidade à obra prevista, posto que esta possui patrimônio constituido pelas constribuições de cada adquirente, conta bancária específica, contabilidade própria e fiscalização dos próprios compradores, ou seja, o patrimonio estará afetado e constará da matrícula de registro da incorporação. Não havendo a constituição de patrimônio de afetação o empreendimento e seus compradores estarão em risco se houver falência , concordata ou qualquer outra ação impeditiva de continuação da obra, resultando em prejuizo para os compradores, tal qual o ocorrido com a falida Encol.
A Afetação do Patrimônio, todavia, não é a única forma de garantir o investimento realizado por adquirentes de um empreendimento sob o sistema de Administração a Preço de Custo.
Poderá ser também através de uma SPE - Sociedade com Proposito Específico, cuja constituição e objetivo da mesma será exclusivamente a construção e incorporação de um empreendimento, e onde a construtora participará apenas como empreiteira, mediante contrato de administração a qual poderá ser substituida a qualquer momento caso esteja insolvente, apresente incapacidade técnica ou por outras questões previstas no contrato formalizado com a mesma.
A outra forma é a constituição de uma Associação Pró Construção, constituida pelos condominos, que terá o mesmo papel da SPE, sem necessidade de afetar o patrimônio posto que ele já ocorre naturalmente, sendo uma entidade isolada e independente da construtora, com contabilidade e contas bancárias específicas, além de possuir também um Conselho Fiscal e um Conselho Gestor.
Qual das duas formas é a melhor?
Diversos fatores devem ser analisados para um resposta à esta questão:
1- Construir e incorporar é tarefa para profissionais e não admite erros. Conhecimentos técnicos e de gestão são fundamentais para uma boa administração de obra, dos seus aspectos financeiros, econômicos, de pessoal, além de outras, e nem sempre estas habilidades estão presentes num Conselho Gestor de uma associação, composta por compradores comuns, não obstante a boa vontade, o espírito de cooperação e de boa fé estarem presentes no conselho gestor e no seu conselho fiscal, o que poderá gerar atritos e perdas financeiras irrecuperáveis.
Muitas Associações se valem de assessoramento técnico de gestores profissionais, ou de entidades constituidas para executar esta gestão, tais como cooperativas, mediante contratos de gestão, que resolve, em princípio, a questão da incapacidade técnica do conselho, mas tem o inconvenientes de agregar um custo extra, posto que esta gestão deverá ser renunerada, com elevação de custo orçado de 3,5% a 5,0% além de outras despesas.
2- Uma SPE é uma empresa constituida pela construtora com sócios que possuem habilidades comprovadas, muitas vezes formadas pelos engenheiros responsáveis ou por profissionais habilitados para a execução e a gestão do empreendimento, sem adicionar custos aos compradores posto que a gestão já estará sendo feita através do contrato de administração formalizado com a construtora, em torno de 15%, o mesmo percentual se executado através de uma associação, sem acrescentar custos de gestão como ocorre numa associação.
3- Outra questão é a da responsabilidade. É comum um gestor terceirizado numa associação, que na prática é quem organizou, geriu e vendeu as adesões, transferir a responsabilidade pela má gestão ou planejamento inadequado para o conselho gestor, que tecnicamente e legalmente é correto, mas não éticamente aceitavel, enquanto que numa SPE os seus gestores são tecnicamente, legalmente responsáveis pela gestão, não podendo transferir esta resposnsabilidade aos conselheiros fiscais ou aos compradores, podendo sim serem por eles responsabilizados e punidos civil e criminalmente se não agirem corretamente ou cometerem erros.
4- Outra questão são as referentes a incorporação e as aprovações preliminares que se fazem necessárias para um empreendimento imobiliário.
Numa associação, os planejadores do empreendimento, formados por profissionais tais como corretores imobiliários, cooperativas, contadores, arquitetos, engenheiros, contadores além de outros, localizam um terreno de interesse para incorporação e iniciam tratativas com o(s) proprietário(s) para a sua compra mediante pagamento através de permuta por área construida no local, de acordo com os percentuais praticados no mercado formalizando com o(s) proprietário(s) um contrato de intenções de compra. Após o aceite do(s) proprietário(s) elaboram um pré-projeto, baseados em estatísticas de viabilidade, número de unidades a serem construidas, tipologia, vagas de garagem etc, que será submetido ao proprietário do terreno para a sua aprovação e quais unidades serão permutadas ou o percentual de permuta. Aceito o pre-projeto elaboram o projeto arquitetônico, memorial descritivo, orçamentos, quadros de áreas, material de divulgação, sites e demais documentos necessários para o inicio da fase de vendas das unidades, chamadas de adesões, posto que não se comercializam unidades antes de efetuada a incorporação e o seu registro em cartório, conforme reza a legislação. Aderidas um mínimo de 50% das unidades, convoca-se uma assembléia de constituição da Associação Pró-Construção, onde são aprovados pelos aderentes os projetos, memoriais, orçamento construtivos, contratos firmados inicialmente como meros contratos de intenções e que serão transformados, após a assembléia, em contratos formais, tabelas financeiras de contribuições, definição do prazo de construção e eleitos os conselhos gestor e fiscal. A ata constitutiva da associação é levada a registro em cartório e somente após este ato legal, normalmente decorridos 30 a 90 dias, é que de fato e de direito a associação passa a existir, terá o seu CNPJ, sua conta bancária e somente após este ato serão iniciados os procedimento legais de escritura de compra e venda do terreno com cláusula resolutiva e seu registro, unificação de terrenos ( se forem necessários e o pré-projeto inicial considerar a construção em 2 ou mais terrenos, o que é normal), medições ( topográficas, nivel e outras), projetos definitivos para a construção ( arquitetonico, elétrico, hidráulico, estrutural, perfurações, contenção de cheias , liberações ambientais , além de outros), ou seja, poderá levar meses até mesmo anos se algo não previsto surgir neste processo, para que efetivamente possa-se iniciar a obra física e contar os prazos previsto de construção, quando não haver necessidade de se abortar o projeto ou alterar sua configuração inicial, causando sérios prejuizos aos aderentes que durante todos este lapso de tempo contribuiu com seus pagamentos deste a realização da assembléia vendo seus recursos serem carcomidos pelas elevações dos custos construtivos, ainda que tenham sidos corrigidos pelas variações do CUB. São diversos os casos desta natureza em Curitiba. A quem atribuir a responsabilidade por estes desmandos? Ao Conselho Gestor da Associação? Ora, estes foram meras vítimas, não obstante serem legalmente os responsáveis.
Numa SPE, todo este processo inicial é efetuado antes da comercialização, ou seja, a SPE passa a existir antes de qualquer procedimento e quando se vendem adesões a unidades os projetos estão aprovados, terrenos unificados, projetos elaborados, aprovações ambientais, orçamentos elaborados e auditados por profissionais habilitados e , vendidas ou aderidas pelo menos 70% das unidades para que se formalize a assembléia, e tal qual numa associação, aprovam-se os atos, eleje-se o conselho fiscal restando somente o registro a incorporação e inicio da obra, que será entregue no prazo previsto, com responsabilidade expressa e contratual da SPE e da Construtora, com pesadas multas pelo seu não cumprimento, seguros de garantia imobiliária formalizado ( o que não é feito numa associação).
Isto posto, resta respondida a questão, dependendo de cada um optar pela melhor forma de aquisição de imóveis a preço de custo, analisando seus riscos e suas vantagens que, certamente, superam em muito a aquisição através de um sistema tradicional de incorporação, onde o lucro maior é do incorporador, contrariamente ao preço de custo onde o lucro final é do comprador.
Boa Compra! Imóvel, sempre o melhor e mais seguro investimento!