O sistema de construção por administração a preço de custo, é um sistema de auto-financiamento, ou seja, cada unidade deverá ser paga pelo seus adquirentes no mesmo prazo previsto para a construção do empreendimento, normalmente de 24 meses.
Desta forma, o cronograma físico de construção obedecerá ao fluxo de caixa de recebimentos, composto pelo somatório dos pagamentos de cada comprador, que comporão o caixa do empreendimento.
Sabemos que cada etapa de uma obra despende somas mais elevadas na sua fase inicial ( fundações, estruturas etc), e no seu final ( acabamentos) e, desta forma, a tabela financeira de contribuições deverá contemplar este fluxo de recursos de modo a não interferir no andamento da obra.
Para que isto ocorra, um dos principais cuidados é a elaboração de um orçamento construtivo bastante realista, isto é, que expressem valores reais, a preço de mercado, para pagamentos a vista, ficando passíveis de negociações quando da efetiva compra de materiais e da mão de obra não dependendo de aporte de recursos extras por parte dos compradores durante a construção.
Outro fator importante é evitar sobras de caixa de um mês para outro, ou de uma etapa construtiva para outra, exceto um pequeno limite para gastos extras não previstos, pois as contribuições são feitas mensalmente e a atualização é sempre por um índice construtivo tais como o CUB ( Custo Unitário básico da construção civil - regional) do Sinduscon,ou pelo INCC ( Índice nacional da construção civil) da FGV, e sobras de caixa, quando aplicados no mercado financeiro, podem não ser atualizadas no mesmo índice das variações destes indicadores econômicos. Se forem maiores não haverá problema, gerando uma receita extra para o condomínio; se menores deverão ser compensados com obtenção de descontos na compra de materiais sobre os valores orçados.
Outro fator importante é a contratação de mão de obra e de empreiteiros durante a construção, e aí entra a experiência da construtora e dos gestores, pois determinados serviços devem ser contratados por empreitada com preço certo e prazo ajustado, enquanto outros poderão ser efetuados mediante contratos por hora de serviço e rigorosamente fiscalizados evitando desperdícios de tempo e de material.
Desta forma, as contribuições normalmente devem ser pagas pelos adquirentes da seguinte forma:
18% de entrada, podendo ser parcelada em até 60 dias ( ato, 30 e 60 dd), 18% em parcelas intermediárias, uma no 7º mês, outra no 14º e a última no 21º mês, sendo as iniciais para pagamentos dos serviços, taxas e registros da obra, as intermediárias para suportar maior carga de dispendios nestas fases construtivas e, por fim, o saldo em 24 parcelas mensais consecutivas (ou o prazo cenvencionado para construção), iniciando-se a primeira trinta dias após a constituição do condomínio e que serão utilizados efetivamente para a construção física do empreendimento.
O ideal seria que os pagamentos obedecessem ao cronograma físico, mas seria muito difícil para os compradores organizarem-se financeiramente, sem um padrão estabelecido de desembolso, daí um formato que adeque as necessidades físicas de construção e de desembolsos mensais como o estabelecido acima que provou-se eficiente em várias obras realizadas.
Sendo a preço de custo e com incorporação através de uma empresa especialmente constituída para tal (SPE), não é possível o pagamento de qualquer das unidades utilizando-se de financiamentos bancários, consórcio ou outra linhas de crédito, pois as instituições exigem garantias reais para sua liberação , seja da fração ideal do terreno, seja do próprio imóvel e, no caso de imóveis a preço de custo, o terreno onde o empreendimento será construído é permutado por área construída no local, e escriturado pela SPE com Cláusula Resolutiva a favor dos permutantes ( donos do terreno). O proprietário do terreno, portanto, é parte do processo e o terreno somente será liberado da cláusula resolutiva com a entrega das unidades objeto da permuta e constitui garantia dos mesmos, além de seguro imobiliário contratado a seu (dele) favor.
Este esclarecimento é para que cada comprador entenda o processo de construção, seus custos e porque deverá pagá-lo desta forma e não na forma convencional de compra , quando o empreendimento é de um particular, ou de uma incorporadora, que investe seus próprios recursos para construção ou faz captação no mercado financeiro para construir e viza obter lucro.
Da forma tracional o comprador poderá pagar um percentual mínimo durante a construção, sendo a diferença bancada pelo investidor que se ressarcirá ao final, bem como agregará a este custo o lucro desejado ( e que não é pequeno).
Não existe, portanto, uma regra definida de quanto pagar, se parcelas iguais, parcelas intermediárias ,um sistema misto como acima descrito. O importante é que a prática demonstrou ser a forma acima descrita, e seus respectivos percentuais, mais objetiva de se atender as necessidades de recursos para a construção,(cronograma físico) sem sobressaltos, sem interrupções para se acumular recursos de 1 ou mais meses para executar uma determinada etapa.
Uma nova modalidade de crédito disponibilizada pela Caixa e pelo banco do Brasil, todavia, pode ser a solução para compradores que disponham de imóvel próprio quitado, que é o financiamento deste imóvel próprio e sua consequente alienação fiduciária junto a instituição de crédito ( antiga hipoteca) e a utilização deste recurso obtido para pagar sua nova unidade de acordo com o cronograma financeiro estabelecido e, ao final da obra, liberar o imóvel alienado, transferindo a garantia para o novo imóvel construído, liberando a garantia do primeiro para a sua venda, se for o caso.
A pergunta que sempre se faz é: Se alguem deixa de pagar sua contribuição?
Isto é possível, porém as contribuições previstas contemplam também eventuais atrasos que não trarão qualquer problema ao andamento da obra e sempre existe uma margem de segurança estabelecida. Se os atrasos se transformam em inadimplência ( mais de 2 parcelas consecutiva ou não) o contrato estebelece mecanismos e soluções rápidas de retomada da unidade inadimplente e sua transferência para um terceiro sem necessidade de medidas judiciais longas e demoradas, e antes disso, outras soluções de mercado, como a revenda desta unidade antes de se chegar a uma solução crítica.
O importante é que haja absoluta conciência do comprador que este é um processo de parceria, de associação com objetivos iguais para todos, e que qualquer situação individual prejudica a todos e deve ser rapidamente solucionada.
Felizmente a experiência também tem nos mostrado que a indimplência e próxima de zero, pela clareza com que os direitos e obrigações são explicitados nos contratos e pela transparência dos atos da SPE e dos participantes, na maioria dos casos que conhecemos, o que só reforça a vantajosa forma de aquisição a preço de custo.
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