Apartamento no Campo Comprido, em condomínio clube, 3 quartos, 1 suíte, acabamentos e moveis fixos de primeira linha
Contato com Edison Bernardes - +5541992329807
http://www.otimoveis.com.br/imovel/apartamento-a-venda-campo-comprido-curitiba/AP0974-OTI
terça-feira, 4 de julho de 2017
terça-feira, 2 de setembro de 2014
LANÇAMENTO BATEL/CHAMPAGNAT- PREÇO DE CUSTO
STELLFELD BOULEVARD RESIDENCE
EXCEPCIONAL LANÇAMENTO A PREÇO DE CUSTO A UMA QUADRA DA PRAÇA ESPANHA
3 SUITES- 2 VAGAS - UM APARTAMENTO POR ANDAR
Prédio com arquitetura contemporânea, fachada em Estrutural Glassing, Espaço Gourmet, vidros duplos. medidores individuais.
LANÇAMENTO A PREÇO DE CUSTO -BATEL/CHAMPAGNAT A UMA QUADRA DA PRAÇA ESPANHA
3 SUITES- 2 VAGAS
ACABAMENTOS DE PRIMEIRA LINHA
Prédio em estilo contemporâneo, uma unidade por andar, fachada em Estrutural Glassing, Espaço Gourmet, Infraestrutura para Split, Venezianas Integradas com vidros duplos, Sacada com churrasqueira, Living amplo, home office, lavabo, área de serviço, BWC de serviço.
146 m² privativos
INFORMAÇÕES ; E L B Gestão Imobiliária
041 9232-9807
sábado, 22 de março de 2014
LANÇAMENTO BATEL / CHAMPAGNAT
PREÇO DE CUSTO
STELLFELD BOULEVARD RESIDENCE
146 m² privativos
ALTO PADRÃO
3 SUITES- 2 VAGAS
SUITE MASTER COM HIDRO
INFRA PARA SPLIT
HOME OFFICE
VARANDA COM CHURRASQUEIRA
AMPLO LIVING 2 AMBIENTES
VENEZIANAS INTEGRADAS COM VIDRO DUPLO
VARANDA COM CHURRASQUEIRA
LAVABO
BWC DE SERVIÇO
ADESÕES : E L B Gestão Imobiliária
041 9232-9807
Construção Construtora Poseidon
terça-feira, 18 de março de 2014
LANÇAMENTO
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RES. CINQUE TERRE
LANÇAMENTO A PREÇO DE CUSTO NO JUVEVÊ - CURITIBA- PR
Alto padrão contendo 4 quartos (2 suites, 2 demi suites)
184 m² privativos 2 Vagas de Garagem- Uma unidade por andar
FAÇA SUA ADESÃO - 41 9232-9807
CONSTRUÇÃO ABSOLUTA ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO
ASSESSORIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO- VANTAGENS
Nosso trabalho consiste em prestar toda assessoria necessária a execução de projetos imobiliários, desde a elaboração de estatísticas e estudos de potencial construtivo até a definição do melhor aproveitamento construtivo, considerando, não apenas os aspectos técnicos, como comerciais.
Muitas vezes um arquiteto contratado elabora projetos de acordo com a solicitação do seu cliente e o melhor aproveitamento possível de um terreno. Entretanto, o projeto elaborado, muitas vezes, não leva em consideração aspectos de custo da construção e, principalmente, a melhor alternativa quando se visa a comercialização futura ou na planta do empreendimento.
É comum encontrarmos clientes que dispõem de um projeto elaborado por arquiteto que, após uma análise, conclui-se pela inviabilidade do mesmo, seja porque o custo da sua construção ficará acima do razoável, seja pela escolha de uma tipologia inadequada, ou ainda, a relação área privativa versus área total que faz o custo final da área privativa (custo por metro quadrado) seja extremamente elevada.
Não quero dizer que arquitetos não sejam profissionais competentes na condução dos projetos, pelo contrário, são fundamentais e obrigatório seu trabalho, pela legislação vigente, para elaboração de projetos arquitetônicos e outros inerentes à sua função. O que quero dizer é que normalmente elaboram projetos de acordo com briffing passado pelo contratante. Fazem o que lhes pedem e pouco interferem nesta questão, salvo se o que lhes foi pedido não possa ser elaborado por questões técnicas ou legais. Tampouco esta situação é pratica de todos os arquitetos, muitos deles são competentes e experientes o suficiente para um perfeito aconselhamento ao seu cliente.
Dou um exemplo: Um cliente elaborou através de uma arquiteta famosa, competente na sua função, com grande conhecimento de legislação construtiva, anos de experiência, um projeto de um empreendimento a ser construído em terreno de propriedade do contratante. O projeto constituía de um prédio com 5 pavimentos e 2 subsolos com 20 unidades de 2 quartos, cada um com uma vaga de garagem. Excelente aproveitamento de terreno com pouco mais de 500 m².
Ocorre que o custo construtivo e as soluções técnicas estruturais , bem como a relação área privativa de cada unidade em relação a área total (privativa + comum + vagas de garagem) tinham proporção de menos de 40% da área privativa em relação a área total, ou seja, se considerarmos o custo total da construção como 100, sendo 40% privativa e o restante 60% áreas adicionais, o valor de cada unidade ficava extremamente cara, posto que não se separa o custo total do custo privativo, ainda que se adote a área equivalente para definição do preço de construção ( área equivalente é a área estimada de construção para efeito de custo da obra- Ex uma área descoberta tem um custo menor que uma área coberta, mas apenas para efeito estatístico de custo, pois o custo total não se altera).
O orçamento construtivo final, após elaborado o memorial descritivo e construtivo, ficou em 3,6 milhões, valor médio portanto de cada unidade 180 mil reais.
Partindo desta premissa, reformulamos o projeto, alterando o numero de unidades, eliminamos um subsolo, além de nova tipologia das unidades. Estas alterações diminuíram a metragem total a ser construída, porém, a relação área privativa de cada unidade reverteu-se para 60% área privativa e 40% as demais áreas. O custo final foi reduzido em 35% e o custo médio de cada unidade em 20%, portanto muito mais adequado e que proporcionaria maior lucro ao investidor que o projeto inicialmente proposto, ainda que com uma área construída pouco menor, pois eliminou-se um subsolo que encarecia o projeto pelos custos de escavação, contenções, e estruturais ( colunas e vigas de sustentação) além de permitir o uso do ático para salão de festas e áreas de recreação que o projeto inicial não permitia por extrapolar a área legalmente ´permitida pela legislação.
Este é o escopo do nosso trabalho. Proporcionar a melhor utilização possível de um terreno visando menor custo e tendo como meta o mercado futuro, além de maior lucro para o incorporador.
Não é um trabalho isolado, e sim um trabalho conjunto com arquitetos, engenheiros, calculistas e orçamentistas, além de outros, visando o melhor resultado.
Muitas vezes um arquiteto contratado elabora projetos de acordo com a solicitação do seu cliente e o melhor aproveitamento possível de um terreno. Entretanto, o projeto elaborado, muitas vezes, não leva em consideração aspectos de custo da construção e, principalmente, a melhor alternativa quando se visa a comercialização futura ou na planta do empreendimento.
É comum encontrarmos clientes que dispõem de um projeto elaborado por arquiteto que, após uma análise, conclui-se pela inviabilidade do mesmo, seja porque o custo da sua construção ficará acima do razoável, seja pela escolha de uma tipologia inadequada, ou ainda, a relação área privativa versus área total que faz o custo final da área privativa (custo por metro quadrado) seja extremamente elevada.
Não quero dizer que arquitetos não sejam profissionais competentes na condução dos projetos, pelo contrário, são fundamentais e obrigatório seu trabalho, pela legislação vigente, para elaboração de projetos arquitetônicos e outros inerentes à sua função. O que quero dizer é que normalmente elaboram projetos de acordo com briffing passado pelo contratante. Fazem o que lhes pedem e pouco interferem nesta questão, salvo se o que lhes foi pedido não possa ser elaborado por questões técnicas ou legais. Tampouco esta situação é pratica de todos os arquitetos, muitos deles são competentes e experientes o suficiente para um perfeito aconselhamento ao seu cliente.
Dou um exemplo: Um cliente elaborou através de uma arquiteta famosa, competente na sua função, com grande conhecimento de legislação construtiva, anos de experiência, um projeto de um empreendimento a ser construído em terreno de propriedade do contratante. O projeto constituía de um prédio com 5 pavimentos e 2 subsolos com 20 unidades de 2 quartos, cada um com uma vaga de garagem. Excelente aproveitamento de terreno com pouco mais de 500 m².
Ocorre que o custo construtivo e as soluções técnicas estruturais , bem como a relação área privativa de cada unidade em relação a área total (privativa + comum + vagas de garagem) tinham proporção de menos de 40% da área privativa em relação a área total, ou seja, se considerarmos o custo total da construção como 100, sendo 40% privativa e o restante 60% áreas adicionais, o valor de cada unidade ficava extremamente cara, posto que não se separa o custo total do custo privativo, ainda que se adote a área equivalente para definição do preço de construção ( área equivalente é a área estimada de construção para efeito de custo da obra- Ex uma área descoberta tem um custo menor que uma área coberta, mas apenas para efeito estatístico de custo, pois o custo total não se altera).
O orçamento construtivo final, após elaborado o memorial descritivo e construtivo, ficou em 3,6 milhões, valor médio portanto de cada unidade 180 mil reais.
Partindo desta premissa, reformulamos o projeto, alterando o numero de unidades, eliminamos um subsolo, além de nova tipologia das unidades. Estas alterações diminuíram a metragem total a ser construída, porém, a relação área privativa de cada unidade reverteu-se para 60% área privativa e 40% as demais áreas. O custo final foi reduzido em 35% e o custo médio de cada unidade em 20%, portanto muito mais adequado e que proporcionaria maior lucro ao investidor que o projeto inicialmente proposto, ainda que com uma área construída pouco menor, pois eliminou-se um subsolo que encarecia o projeto pelos custos de escavação, contenções, e estruturais ( colunas e vigas de sustentação) além de permitir o uso do ático para salão de festas e áreas de recreação que o projeto inicial não permitia por extrapolar a área legalmente ´permitida pela legislação.
Este é o escopo do nosso trabalho. Proporcionar a melhor utilização possível de um terreno visando menor custo e tendo como meta o mercado futuro, além de maior lucro para o incorporador.
Não é um trabalho isolado, e sim um trabalho conjunto com arquitetos, engenheiros, calculistas e orçamentistas, além de outros, visando o melhor resultado.
terça-feira, 30 de outubro de 2012
RESIDENCIAL GRAND FLORENCE
LANÇAMENTO PELO SISTEMA INVISTABEM PREÇO DE CUSTO NO JARDIM BOTÂNICO EM CURITIBA
terça-feira, 28 de agosto de 2012
ADQUIRIR TERRENOS - CUIDADOS
Adquirir um terreno exige informação e cuidados para que não fique com um "mico" na mão.
A primeira necessidade ou cuidado, é saber o uso que se dará a êle. Se para construir sua própria residência, se para incorporar e vender as unidades a serem construídas, se meramente como uma reserva patrimonial visando o futuro, se construir unidades residenciais e/ou comercias para venda ou locação após a sua construção, enfim... Esta definição é importante para que possa tomar a decisão correta de onde comprar, que preço pagar, qual a expectatíva de retorno desejada e a viabilidade do terreno para o propósito desejado.
Portanto, a primeira decisão a ser tomada é responder as perguntas "para que quero?" e "onde quero?"
Após respondidas as questões anteriores, e saber se dispõem de condições financeiras para satisfazer estas expectativas. Definido o que quer, onde quer, se tem condições, a proxima etapa é buscar no mercado através de um corretor especializado um produto que atenda estas necessidades.
Dentre as opções apresentadas escolher um e fechar negócio não basta. A primeira providência é a análise documental mediante apresentação pelo vendedor do registro imobiliário do terreno e da certidão de negativa de ônus emitida pelo cartório, guia amarela emitida pela prefeitura local ( muitas cidades oferecem acesso a este documento pela internet) onde estarão definidas as medidas do terreno que deverão ser confrontadas com as constantes na matrícula do imóvel, seus usos permitidos, zoneamento, taxas de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade, tipos de uso ( exclusivamente comercial, comercial e residencial, de uso misto, industrial, moradias individuais e/ou coletivas, parãmetros construtivos, cones, andares, necessidades ou possibilidades de aquisição de poetncial construtivo, alinhamentos de ruas, projetos futuros de arruamento, consultas aos orgão ambientais etc). Com base nestes documentos a juda de um profissional é de grande importância, especialmente um arquiteto experiente ou um gestor imobiliário experiente nesta questão, para avaliar mediante uma estatística se este se adequa as necessidades ou desejos que previamente definiu. É tudo? Não! Vendedores corretos devem dispor de levantamento topográfico do terreno pois nem sempre os que os documentos demonstram são corretos. Podem haver divergências entre o registro (matrícula), dados disponíveis nas plantas arquivadas na prefeitura quando do loteamento e o real, ou seja, se não ocorreu, ao longo do tempo, apropriações indevidas das divisas, que na prática é o que valerá para futuras construção e necessite de demandas judiciais ou adminstrativas ou acordos com visinhos das áraes apropriadas. A significância desta eventual divergência poderá mudar totalmente a viabilidade de um determinado projeto e este é um fator a ser considerado na decisão de compra. Dificilmente um vendedor executa sondagens do solo antes de vendê-lo, mas também é uma análise importante a ser considerada, especialmente a existência de lençois freáticos rasos se a pretensão é construir um edífico com subsolos, tipos de solo, ´profundidade das rochas que darão sustentação as estruturas do prédio (fundações) e a falta deste levantamento técnico poderá ser feita inicialmente com uma análise das construções existentes ao redor que, provavelmente, encontraram as mesmas estruturas de solo.Não há nada que a engenharia não resolva mas, tudo tem seu custo, e este fator pode encarecer acima do desejado o projeto futuro.
Outro fator a ser considerado são as medidas do terreno. Se para construção de uma simples moradia, seja casa, sobrado ou qualquer construção individual térrea ou assobradada esta questão é mais simples, bastando verificar se o terreno comporta a metragem desejada de construção e os alinhamentos e recuos exigidos pela legislação municipal. Se o objetivo é a construção de um edífício multiandares, subsolos etc a análise é um pouco mais complexa e exige a experiência de um profissional, de forma a adequar a melhor tipologia, as relações possíveis de áraes privativas e áreas comuns, a largura do terreno (minimo de 15 metros de testada é o ideal), sua profundidade, as necessidades de aquisição de potencias construtivos, seus custos e, principalmente, a viabilidade econômica do empreendimento, definindo a sua melhor ocupação, tipologia, necessidades de vagas de garagens e estacionamentos. Esta avaliação nem sempre são preocupações dos arquitetos, que apenas executam projetos de acordo com o solicitado pelos clientes, observando os delineamentos legais, mas pouca preocupação tem, não por má fé, mas por desconhecimento do mercado, da viabilidade economica, financeira e mercadológica dos projetos executados que, muitas vezes, são inexequíveis pelo tamanho do terreno que hoje tem um peso significativo nos custos de um empreendimento .
Portanto, o auxílio de um profissional que tenha conhecimentos abrangentes não apenas dos aspectos construtivos, mas de viabilidade global de um empreendimento imobiliário não é uma despesa adicional mas, a certeza de estar fazendo um investimento com melhor retorno financeiro (custo x benefício).
A primeira necessidade ou cuidado, é saber o uso que se dará a êle. Se para construir sua própria residência, se para incorporar e vender as unidades a serem construídas, se meramente como uma reserva patrimonial visando o futuro, se construir unidades residenciais e/ou comercias para venda ou locação após a sua construção, enfim... Esta definição é importante para que possa tomar a decisão correta de onde comprar, que preço pagar, qual a expectatíva de retorno desejada e a viabilidade do terreno para o propósito desejado.
Portanto, a primeira decisão a ser tomada é responder as perguntas "para que quero?" e "onde quero?"
Após respondidas as questões anteriores, e saber se dispõem de condições financeiras para satisfazer estas expectativas. Definido o que quer, onde quer, se tem condições, a proxima etapa é buscar no mercado através de um corretor especializado um produto que atenda estas necessidades.
Dentre as opções apresentadas escolher um e fechar negócio não basta. A primeira providência é a análise documental mediante apresentação pelo vendedor do registro imobiliário do terreno e da certidão de negativa de ônus emitida pelo cartório, guia amarela emitida pela prefeitura local ( muitas cidades oferecem acesso a este documento pela internet) onde estarão definidas as medidas do terreno que deverão ser confrontadas com as constantes na matrícula do imóvel, seus usos permitidos, zoneamento, taxas de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade, tipos de uso ( exclusivamente comercial, comercial e residencial, de uso misto, industrial, moradias individuais e/ou coletivas, parãmetros construtivos, cones, andares, necessidades ou possibilidades de aquisição de poetncial construtivo, alinhamentos de ruas, projetos futuros de arruamento, consultas aos orgão ambientais etc). Com base nestes documentos a juda de um profissional é de grande importância, especialmente um arquiteto experiente ou um gestor imobiliário experiente nesta questão, para avaliar mediante uma estatística se este se adequa as necessidades ou desejos que previamente definiu. É tudo? Não! Vendedores corretos devem dispor de levantamento topográfico do terreno pois nem sempre os que os documentos demonstram são corretos. Podem haver divergências entre o registro (matrícula), dados disponíveis nas plantas arquivadas na prefeitura quando do loteamento e o real, ou seja, se não ocorreu, ao longo do tempo, apropriações indevidas das divisas, que na prática é o que valerá para futuras construção e necessite de demandas judiciais ou adminstrativas ou acordos com visinhos das áraes apropriadas. A significância desta eventual divergência poderá mudar totalmente a viabilidade de um determinado projeto e este é um fator a ser considerado na decisão de compra. Dificilmente um vendedor executa sondagens do solo antes de vendê-lo, mas também é uma análise importante a ser considerada, especialmente a existência de lençois freáticos rasos se a pretensão é construir um edífico com subsolos, tipos de solo, ´profundidade das rochas que darão sustentação as estruturas do prédio (fundações) e a falta deste levantamento técnico poderá ser feita inicialmente com uma análise das construções existentes ao redor que, provavelmente, encontraram as mesmas estruturas de solo.Não há nada que a engenharia não resolva mas, tudo tem seu custo, e este fator pode encarecer acima do desejado o projeto futuro.
Outro fator a ser considerado são as medidas do terreno. Se para construção de uma simples moradia, seja casa, sobrado ou qualquer construção individual térrea ou assobradada esta questão é mais simples, bastando verificar se o terreno comporta a metragem desejada de construção e os alinhamentos e recuos exigidos pela legislação municipal. Se o objetivo é a construção de um edífício multiandares, subsolos etc a análise é um pouco mais complexa e exige a experiência de um profissional, de forma a adequar a melhor tipologia, as relações possíveis de áraes privativas e áreas comuns, a largura do terreno (minimo de 15 metros de testada é o ideal), sua profundidade, as necessidades de aquisição de potencias construtivos, seus custos e, principalmente, a viabilidade econômica do empreendimento, definindo a sua melhor ocupação, tipologia, necessidades de vagas de garagens e estacionamentos. Esta avaliação nem sempre são preocupações dos arquitetos, que apenas executam projetos de acordo com o solicitado pelos clientes, observando os delineamentos legais, mas pouca preocupação tem, não por má fé, mas por desconhecimento do mercado, da viabilidade economica, financeira e mercadológica dos projetos executados que, muitas vezes, são inexequíveis pelo tamanho do terreno que hoje tem um peso significativo nos custos de um empreendimento .
Portanto, o auxílio de um profissional que tenha conhecimentos abrangentes não apenas dos aspectos construtivos, mas de viabilidade global de um empreendimento imobiliário não é uma despesa adicional mas, a certeza de estar fazendo um investimento com melhor retorno financeiro (custo x benefício).
sexta-feira, 20 de julho de 2012
ELB -GESTÃO IMOBILIÁRIA - Especializada em planejamento imobiliário de empreendimentos a PREÇO DE CUSTO
Elaboramos todas as etapas de planejamento desde as estatísticas de viabilidade, potencial construtivo, adequação de tipologia, levantamento de custos estimativos, quadros de áreas, orçamentos construtivos, memoriais descritivos de acabamentos, contratos, constituição de Sociedades com Propósito Específico (SPE), Contratos de Sociedades em Contas de Participações (SPA), incorporações imobiliárias, contratos de compra e venda, e comercialização através de equipe especializada na comercialização de empreendimentos a preço de custo ( Construção por Administração) além de assessoria imobiliária, palestras sobre o sistema e assessoria comercial, avaliações.
Se você tem terreno com metragem superior a 800 m2, com boa localização (regiões nobres ou de grande potencial de valorização), tem interesse em permutar por área construída no local, contate-nos. Não há qualquer custo para o interessado proprietário do terreno.
A permuta por área construída é a melhor opção de venda de terrenos, com lucratividade (taxa de retorno) superior a 100% sobre o valor de venda nominal do terreno.
Consulte-nos 041 3079-6399 / 041 9166-9807 ou através de e mail edison_bernardes@hotmail.com
domingo, 15 de julho de 2012
PRÉ LANÇAMENTO - PREÇO DE CUSTO NO JARDIM BOTÂNICO
BREVE! MAIS UM LANÇAMENTO A PRÊÇO DE CUSTO - 2 QUARTOS NO JARDIM BOTÂNICO EM CURITIBA.
FAÇA SUA RESERVA! 041 9166-9807 edison_bernardes@hotmail.com
Planejamento Imobiliário - ELB GESTÃO IMOBILIÁRIA
sexta-feira, 29 de junho de 2012
São 4 tipos de plantas diferenciadas , com ou sem vaga de garagem.
PREÇO DE CUSTO! QUEM LUCRA É O COMPRADOR
CONTATO (041) 9166-9807 (041) 3079-6399
OU SOLICITE PELO E MAIL
edison_bernardes@hotmail.com
32% da obra já executada!
sábado, 26 de maio de 2012
BREVE LANÇAMENTO A PREÇO DE CUSTO
BREVE LANÇAMENTO A PREÇO DE CUSTO NO BOM RETIRO - A 500 METROS DO CENTRO CÍVICO E SHOPPING MULLER
sábado, 3 de março de 2012
APARTAMENTO ALTO PADRÃO A PREÇO DE CUSTO - BALNEÁRIO CAMBORIÚ- SC
AGORA VOCÊ TEM A OPÇÃO DE ADQUIRIR UM APARTAMENTO DE ALTO PADRÃO A PREÇO DE CUSTO TAMBÉM EM BALNEÁRIO CAMBORIÚ.(base R$ 1,850,00 o metro quadrado sobre área total)
SITUADO A RUA 2850, A POUCOS METROS DA PRAIA, O EMPREENDIMENTO TERÁ APARTAMENTOS DE 130 M2 PRIVATIVOS , 1 POR ANDAR, COM 3 SUITES, AMPLO LIVING COM COZINHA INTEGRADA, VARANDA COM CHURRASQUEIRA, 2 OU 3 VAGAS DE GARAGEM 2 ELEVADORES E COMPLETA INFRAESTRUTURA DE LAZER DECK COM 2 PISCINAS, SALÃO DE FESTAS, ESPAÇO GOURMET COM CHURRASQUEIRA, FITNESS , SALA DE CINEMA E JOGOS. OS APARTAMENTOS SERÃO ENTREGUES COM PISO PORCELANTO NAS ÁREAS SOCIAiS ( Living e cozinha), LAMINADOS NAS ÁREAS ÍNTIMAS, METAIS DE PRIMEIRA LINHA, REVESTIMENTOS EXTERNOS EM PASTILHAS DE VIDRO, PELE DE VIDRO EM PROJETO ARQUITETÔNICO CONTEMPORÂNEO DIMENSIONADO PARA O CONFORTO E A COMODIDADE DOS SEUS USUÁRIOS.
SISTEMA DE CONSTRUÇÃO EM REGIME DE CONDOMÍNIO A PREÇO DE CUSTO COM ESCRITURAÇÃO IMEDIATA DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E DO APARTAMENTO A SER CONSTRUÍDO, COM AFETAÇÃO DO PATRIMÔNIO, CONSELHO GESTOR E FISCAL, CONTA BANCÁRIA E CONTABILIDADE ESCLUSIVA.
Click na imágem para auemntar
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Projeto AGE arquitetura
CONSULTE ATRAVÉS DOS TELEFONES (041) 9166-9807 E (041) 3079-6399
ELB & Associados - Gestão Imobiliária
segunda-feira, 27 de fevereiro de 2012
NOVO EMPREENDIMENTO A PREÇO DE CUSTO
LA TOUR, o mais novo empreendimento a preço de custo em Curitiba.
Situado na região central de Curitiba, com todas as comodidades que a região oferece de comércio, cinemas, shoppings, restaurantes, escolas e universidades o La Tour, composto de apartamentos tipo studio, com metragens privativas de 36,29 m2 a 39,38 m2 composto de espaço com cozinha, área de serviço, sacada, quarto/sala e BWC em edifício com 2 áreas de recreação, espaço gourmet festas e fitness, recreação coberta e descoberta, central de água quente com medidores individuais de água (quente e fria) e gás, portaria e elevadores, revestido em pastilhas.
Total garantia do investimento, com seguro obra, patrimônio de afetação, contabilidade própria, conta bancária exclusiva e conselho fiscal de compradores.
Pré-lançamento - O menor valor de metro quadrado da região.
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Faça hoje sua reserva pelo tel. (41) 3079-6399/ 41 9166-9807
Situado na região central de Curitiba, com todas as comodidades que a região oferece de comércio, cinemas, shoppings, restaurantes, escolas e universidades o La Tour, composto de apartamentos tipo studio, com metragens privativas de 36,29 m2 a 39,38 m2 composto de espaço com cozinha, área de serviço, sacada, quarto/sala e BWC em edifício com 2 áreas de recreação, espaço gourmet festas e fitness, recreação coberta e descoberta, central de água quente com medidores individuais de água (quente e fria) e gás, portaria e elevadores, revestido em pastilhas.
Total garantia do investimento, com seguro obra, patrimônio de afetação, contabilidade própria, conta bancária exclusiva e conselho fiscal de compradores.
Pré-lançamento - O menor valor de metro quadrado da região.
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quarta-feira, 4 de janeiro de 2012
PERMUTA POR ÁREA CONSTRUÍDA - OPORTUNIDADE
Se você é proprietário de áreas urbanas ( terrenos ou lotes mesmo com construção) , acima de 1000 m2, com boa testada ( mínimo de 15 metros) em ZR que possibilite edificações coletivas ( prédios), em regiões nobres de Curitiba ( central ou proxima ao centro) e tem interesse em permuta do terreno por área construída no local, temos interesse no seu terreno.
Elaboramos um estudo prévio de potencial construtivo, tipologia adequada ao local, orçamento construtivo e pré-projeto adequado à legislação de zoneamento urbano da cidade.
Oferecemos o melhor percentual de permuta ( acima de 20%) o que representa maior lucro para o proprietário do terreno posto que terá ao final da obra unidades novas, a preço de mercado, as quais poderão ser vendidas ou colocadas em locação, sem qualquer desembolso por parte do proprietário da terreno.
O propritário participa de todas as decisões de tipologia ( residencial ou comercial, nº de quartos, metragens das unidades, vagas de garagem etc).
Como garantia terá claúsula resolutiva no contrato de compra e venda (escritura), seguro de obra e garantia de uma Sociedade de Propósito Específico, com conselho fiscal, contabilidade própria do empreendimento, conta bancária esclusiva e demais garantias.
Basta contactar-nos pelo telefone 041 - 9166-9807 que teremos o maior prazer em expor todos os detalhes de negociação, garantias de demais informações.
Elaboramos um estudo prévio de potencial construtivo, tipologia adequada ao local, orçamento construtivo e pré-projeto adequado à legislação de zoneamento urbano da cidade.
Oferecemos o melhor percentual de permuta ( acima de 20%) o que representa maior lucro para o proprietário do terreno posto que terá ao final da obra unidades novas, a preço de mercado, as quais poderão ser vendidas ou colocadas em locação, sem qualquer desembolso por parte do proprietário da terreno.
O propritário participa de todas as decisões de tipologia ( residencial ou comercial, nº de quartos, metragens das unidades, vagas de garagem etc).
Como garantia terá claúsula resolutiva no contrato de compra e venda (escritura), seguro de obra e garantia de uma Sociedade de Propósito Específico, com conselho fiscal, contabilidade própria do empreendimento, conta bancária esclusiva e demais garantias.
Basta contactar-nos pelo telefone 041 - 9166-9807 que teremos o maior prazer em expor todos os detalhes de negociação, garantias de demais informações.
quarta-feira, 21 de dezembro de 2011
FELIZ NATAL!
Desejo a todos meus leitores e colaboradores um FELIZ NATAL, com muita paz, amor e harmonia e que 2012 seja repleto de realizações.
Agradeço aos meus clientes, amigos e parceiros pelo incentivo e colaboração recebido ao longo de 2011.
FELIZ NATAL!
EDISON
Agradeço aos meus clientes, amigos e parceiros pelo incentivo e colaboração recebido ao longo de 2011.
FELIZ NATAL!
EDISON
sábado, 10 de setembro de 2011
COMO FUNCIONA O SISTEMA PREÇO DE CUSTO
O Sistema de construção a preço de custo existe há muito tempo no Brasil. No início não havia nenhuma regulamentação e algumas construtoras lançavam empreendimentos a preço fechado, ou seja, estabeleciam um preço de venda e cada adquirente pagava a unidade adquirida durante a construção mediante um contrato firmado com o construtor ou incorporador. Este sistema causou muitos prejuizos a seus aderentes e levou muitas construtoras à falência. Primeiro porque o país, historicamente, sempre teve inflação elevada e instabilidade econômica e era impossível estabecer um preço inicial e mantê-lo até a finalização da obra, em outras situações a falta de uma base legal atraia muitos aventureiros com o único intúito de lesar pessoas e se apropriar das suas economias.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imóveis na planta através da lei 4.561 estabelecendo duas formas de comercialização de imóveis na planta- 1)A construção por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do empreendimento. Ele é quem comercializava, determinava o preço de venda, que não podia ser modificado, além de estabelecer o indice de correção monetária do preço inicial e a sua periodicidade de aplicação. É, portanto, o sistema tradicional de comercialização de imóveis na planta que vigora até hoje e praticado pela maioria das incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimônio do incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falência, ou devio deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstração tercerária. Esta foi a situação da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicações.
A partir deste fato, de triste memória, o legislador estabeleceu através da lei 10.931/ 2004 o Patrimônio de Afetação, ou seja, um mecanismo que isola o patrimônio do incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falência do construtor ou incoporador, o empreendimento estará isolado ( afetado) do patrimônio do construtor/incorporador, e sua contabilidade será própria, além de possuir conta bancária exclusiva do empreendimento. A Afetação do Patrimônio é efetuada mediante registro na matrícula de incorporação e não poderá ser objeto de penhora, arresto ou qualquer outro meio de execução que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituição de um conselho fiscal de compradores com a atribuição de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicação dos recursos coletados e empregados na execução da obra. A crítica que se faz a esta lei é a sua não obrigatoriedade de aplicação, ou seja, é decisão do construtor/ incorporador adotá-la ou não.
2)O outro sistema de construção é o de construção por adminstração ou a preço de custo. Neste sistema o comprador é o responsável pela construção, que é executada mediante um contrato firmado com um construtor que executará a obra mediante uma taxa previamente acordada que incidirá sobre o custo total da obra (incidentes sobre materiais, insumos e mão de obra).
O custo da obra é orçado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas específicas ( NBR), de acordo com as especificações do projeto e memorial descritivo.
Como todo orçamento, retrata uma situação de momento, ou seja, os custos no momento em que é elaborado, ficando sujeito as oscilações mercadológicas que ocorrerem durante a execução.
Para minorar esta situação os valores orçados são transformados em indicadores construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitário Básico da construção Civil elaborado pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da Construção Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vários parâmetros para cada tipo de construção - residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barracões, além de diferentes padrões de acabamentos. O padrão adotado mais comum é o R8 residencial normal estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construção deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mão de obra necessários para construir sem considerar alguns itens específicos de cada projeto. Porém, não é um indicador que não necessite de ajustes durante a construção, posto que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estágio da obra ( veja post "Cuidados Necessários a Aquisição a Preço de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orçado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor do CUB R8 de agosto/2011 ( aplicado no mês de setembro) corresponderia a R$ 5 milhões / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variações subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs necessários para a construção do projeto.
DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO
Em Curitiba são adotados diferentes formas de se incorporar a preço de custo.
Através de associações pró-construção, ou seja, constitui-se uma associação sem fins lucrativos, cuja única finalidade é incorporar um determinado empreendimento. Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gestão de fato se faz através de uma cooperativa que cobra pelos seus serviços adminstrativos e onde os gestores da associação atuam meramente como "assinadores de cheques" porém, sendo deles e da associação toda a responsabilidade pela incorporação além das responsabilidades civis e criminais conforme a legislação vigente.
Desta forma, os aderentes são "iludidos" que a gestão dos recursos é deles e não de terceiros, o que , de direito ocorre, porém de fato por terceiros são gestados ( a cooperativa). Outra desvantagen é que neste sistema o empreendimento somente inicia-se após constituida a associação pró-construção e esta somente será constituída após aderido pelo menos 50% das unidades que constituirão o empreendimento. Esta associação somente poderá existir de fato e de direito após realizada a assembléia de constituição ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e só a partir dai inicia-se a elaboração dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante compra pela associação ou permutado por área construída), e elaborado e adotado os procedimentos com vista a obter-se o alvará de constução quando não são exigidos antes liberações ambientais, unificação de terrenos, retificações de matrículas ( quando divergentes das medições reais do terreno ou outras irregularidades), o que demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para início da obra e consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam com este sistema em Curitiba operam há mais de 5 anos com previsão de entrega das unidades em 24 ou 30 meses a até agora nenhuma unidade foi concluida por estas questões e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa). Tempo é dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Além disto a quem cabe a responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e não as coopertivas que de fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo maior pela cobrança de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento além de outras que aumentam os custos da construção e de adminstração da construtora que executará a obra.
Outro sistema é a incorporação através de SPE - Sociedades com Propósito Específico de Construção, constituidas pela construtora que executará as obras, afetando automaticamente o patrimônio, posto que é independente da construtora, possui contabilidade própria e conta bancária específica, bem como exigir a constituição de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do construtor e da SPE e a aplicação dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema é que todos os atos necessários à incorporação ( orçamentos prévios, projetos, aquisição do(s) terreno(s), unificaçoes, retificações, medições, projetos ambientais e eventuais atendimentos de exigências deste setor (ambiental) são executados antes de iniciadas as adesões, por conta e risco do construtor, e as obras são inciadas de imediato após aderidas 70 % das unidades e constituido o conselho fiscal. Tem também um custo menor por não serem cobradas taxas de planejamento e adminstrativas, além de outras, senão a de administração da obra de mesmo percentual praticado pelas associações e os empreendimentos entregues nos prazos previsto. É o caso das obras executadas pela contrutora Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma é a da constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCP), onde assesoriamente também é constituida uma SPE que incorporará o empreendimento, e onde o contratante torna-se um sócio oculto da sociedade, com algumas vantagens fiscais e tributárias e também com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos tributos e por eventuais questões de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participação). Da mesma forma todos os atos necessários a incorporação são realizados antes das adesões e prevê multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.
Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construídos em regime da adminstração a preço de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores, arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, técnicos, cartorários e outros.
Inicía-se com a localização de terrenos aptos a incorporação e o contato com os seus proprietários onde se estabelece um contrato de intenções visando incorporar pelo sistema preço de custo. Este contrato prevê a aquisição do terreno, seja pela associação, SPE ou construtora, mediante aquisição pura ou, o mais usual, a permuta por área construída no local. Nesta última hipótese, a permuta, se apresenta mais vantajosa seja para o condomínio, seja para o vendedor proprietário. Para o condomínio por possibilitar a aquisição com pagamentos ao longo do prazo previsto para construção, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o proprietário por receber ao final da obra unidades prontas que poderão ser vendidas, utilizadas ou alugadas a preço de mercado, por valores de 60 a 100 por cento superiores ao preço de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em dinheiro..
Formalizada esta intenção, é elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e caractetrísticas previamente definidas, porém não definitivas, e em conformidade com a legislação de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovação do anteprojeto elabora-se o orçamento construtivo , memorial descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de áreas e tabelas de contribuição necessárias para adequação do fluxo de caixa necessário para atendimento e construção dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliarão os corretores no seu trabalho de angariação de adesões ao empreendimento. Este custos iniciais são bancados pelos planejadores e, paralelamente, são firmados os contratos de intenções com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais profissionais envolvidos no projeto que somente se transformará em contrato definitivo após aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, já constiuida, atende as exigências para a aprovação e emissão do alvará construtivo, licenças ambientais, escrituras e registros de aquisição do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades convoca-se a assembléia de constituição onde são aprovados pelos aderentes os contratos, memorial descritivo, contratação da construtora, eleição do conselho fiscal e agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, através de uma SPE, todas as etapas para a obtenção do alvará construtivo são executados antes da assembléia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao contrário de associações.
Concluindo, o sistema preço de custo é semelhante a construção do seu próprio imóvel, compartilhando as obrigações de aquisição do terreno, materiais, insumos, impostos, mão de obra e demais custos que compõem o custo de uma construção.
Vale ainda ressaltar que o sistema através de SPE oferece um seguro construtivo que reforça a garantia da conclusão do projeto, não apenas ao proprietário do terreno como dos seus aderentes.
A partir de 1964 o legislador regulamentou a venda de imóveis na planta através da lei 4.561 estabelecendo duas formas de comercialização de imóveis na planta- 1)A construção por empreitada, onde o incorporador assumia todos os riscos do empreendimento. Ele é quem comercializava, determinava o preço de venda, que não podia ser modificado, além de estabelecer o indice de correção monetária do preço inicial e a sua periodicidade de aplicação. É, portanto, o sistema tradicional de comercialização de imóveis na planta que vigora até hoje e praticado pela maioria das incorporadoras.
Neste sistema o comprador assume todos os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor pode perder suas economias investidas no empreendimento. Isto ocorre porque o patrimônio do incorporador se confunde com o do empreendimento e em caso de falência, ou devio deste recurso para outros empreendimentos, ou por adminstração tercerária. Esta foi a situação da Encol que levou mais de 42 mil investidores a perderam suas aplicações.
A partir deste fato, de triste memória, o legislador estabeleceu através da lei 10.931/ 2004 o Patrimônio de Afetação, ou seja, um mecanismo que isola o patrimônio do incorporador do empreendimento. Desta forma, em caso de falência do construtor ou incoporador, o empreendimento estará isolado ( afetado) do patrimônio do construtor/incorporador, e sua contabilidade será própria, além de possuir conta bancária exclusiva do empreendimento. A Afetação do Patrimônio é efetuada mediante registro na matrícula de incorporação e não poderá ser objeto de penhora, arresto ou qualquer outro meio de execução que afete o construtor ou incoprorador.
Estabelece ainda esta lei a constituição de um conselho fiscal de compradores com a atribuição de fiscalizar os atos do construtor/ incorporador e a aplicação dos recursos coletados e empregados na execução da obra. A crítica que se faz a esta lei é a sua não obrigatoriedade de aplicação, ou seja, é decisão do construtor/ incorporador adotá-la ou não.
2)O outro sistema de construção é o de construção por adminstração ou a preço de custo. Neste sistema o comprador é o responsável pela construção, que é executada mediante um contrato firmado com um construtor que executará a obra mediante uma taxa previamente acordada que incidirá sobre o custo total da obra (incidentes sobre materiais, insumos e mão de obra).
O custo da obra é orçado previamente, elaborado dentro de normas tecnicas específicas ( NBR), de acordo com as especificações do projeto e memorial descritivo.
Como todo orçamento, retrata uma situação de momento, ou seja, os custos no momento em que é elaborado, ficando sujeito as oscilações mercadológicas que ocorrerem durante a execução.
Para minorar esta situação os valores orçados são transformados em indicadores construtivos, tais como o CUB ( Custo Unitário Básico da construção Civil elaborado pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil regional) ou INCC ( Indice Nacional da Construção Civil da FGV - nacional)
O valor do CUB, por exemplo, possui vários parâmetros para cada tipo de construção - residencial, multifamiliar, industrial, corporativo, barracões, além de diferentes padrões de acabamentos. O padrão adotado mais comum é o R8 residencial normal estabelecido pela NBR 1271/2006. O CUB deve refletir o custo do m2 para construção deste tipo, mediante uma "cesta" de materiais e dos custos de mão de obra necessários para construir sem considerar alguns itens específicos de cada projeto. Porém, não é um indicador que não necessite de ajustes durante a construção, posto que reflete, como dito, um momento e que pode variar de acordo com o estágio da obra ( veja post "Cuidados Necessários a Aquisição a Preço de Custo" neste blog).
Como exemplo um empreendimento orçado em R$ 5 milhoes se cubizado pelo valor do CUB R8 de agosto/2011 ( aplicado no mês de setembro) corresponderia a R$ 5 milhões / R$ 982,84 (valor do CUB) = 5.087,298 Cubs. Todas as variações subsequentes do Cub bastaria multiplicar o novo valor pela quantidade de Cubs necessários para a construção do projeto.
DIFERENTES SISTEMAS ADOTADOS PARA A CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO
Em Curitiba são adotados diferentes formas de se incorporar a preço de custo.
Através de associações pró-construção, ou seja, constitui-se uma associação sem fins lucrativos, cuja única finalidade é incorporar um determinado empreendimento. Esta forma traz algumas desvantagens, dentre as quais a necessidade de outra ferramenta para gestar o empreendimento posto que a gestão de fato se faz através de uma cooperativa que cobra pelos seus serviços adminstrativos e onde os gestores da associação atuam meramente como "assinadores de cheques" porém, sendo deles e da associação toda a responsabilidade pela incorporação além das responsabilidades civis e criminais conforme a legislação vigente.
Desta forma, os aderentes são "iludidos" que a gestão dos recursos é deles e não de terceiros, o que , de direito ocorre, porém de fato por terceiros são gestados ( a cooperativa). Outra desvantagen é que neste sistema o empreendimento somente inicia-se após constituida a associação pró-construção e esta somente será constituída após aderido pelo menos 50% das unidades que constituirão o empreendimento. Esta associação somente poderá existir de fato e de direito após realizada a assembléia de constituição ( com pelo menos 50% da aunidades aderidas) e só a partir dai inicia-se a elaboração dos projetos construtivos e demais projetos, adquirido o terreno ( mediante compra pela associação ou permutado por área construída), e elaborado e adotado os procedimentos com vista a obter-se o alvará de constução quando não são exigidos antes liberações ambientais, unificação de terrenos, retificações de matrículas ( quando divergentes das medições reais do terreno ou outras irregularidades), o que demanda tempo e que culmina com atrasos significativos para início da obra e consequente entrega das unidades aos seus aderentes. As cooperativas que operam com este sistema em Curitiba operam há mais de 5 anos com previsão de entrega das unidades em 24 ou 30 meses a até agora nenhuma unidade foi concluida por estas questões e que decorrem de erros de planejamento ( efetuados por cooperativa). Tempo é dinheiro e atrasos significam aumentos de custos. Além disto a quem cabe a responsabilidade por estes desmandos? Aos gestores e não as coopertivas que de fato gestaram, planejaram e venderam os empreendimentos. Tem ainda um custo maior pela cobrança de taxas adminstrativas pela cooperativa, taxas de planejamento além de outras que aumentam os custos da construção e de adminstração da construtora que executará a obra.
Outro sistema é a incorporação através de SPE - Sociedades com Propósito Específico de Construção, constituidas pela construtora que executará as obras, afetando automaticamente o patrimônio, posto que é independente da construtora, possui contabilidade própria e conta bancária específica, bem como exigir a constituição de um conselho fiscal de compradores para fiscalizar os atos do construtor e da SPE e a aplicação dos recursos coletados e dispendidos na obra.
A vantagem deste sistema é que todos os atos necessários à incorporação ( orçamentos prévios, projetos, aquisição do(s) terreno(s), unificaçoes, retificações, medições, projetos ambientais e eventuais atendimentos de exigências deste setor (ambiental) são executados antes de iniciadas as adesões, por conta e risco do construtor, e as obras são inciadas de imediato após aderidas 70 % das unidades e constituido o conselho fiscal. Tem também um custo menor por não serem cobradas taxas de planejamento e adminstrativas, além de outras, senão a de administração da obra de mesmo percentual praticado pelas associações e os empreendimentos entregues nos prazos previsto. É o caso das obras executadas pela contrutora Poseidon que adotam este sistema.
Outra forma é a da constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCP), onde assesoriamente também é constituida uma SPE que incorporará o empreendimento, e onde o contratante torna-se um sócio oculto da sociedade, com algumas vantagens fiscais e tributárias e também com a vantagem de responsabilidade total da SPE pelos tributos e por eventuais questões de origem trabalhistas da obra.
(veja post neste blog sobre o assunto - Sociedades em Contas de Participação). Da mesma forma todos os atos necessários a incorporação são realizados antes das adesões e prevê multas por descumprimentos dos prazos de entrega previstos.
Em qualquer dos sistemas adotados os empreedimentos construídos em regime da adminstração a preço de custo originam-se de um trabalho em parceria de corretores, arquitetos, engenheiros, construtores, contabilistas, técnicos, cartorários e outros.
Inicía-se com a localização de terrenos aptos a incorporação e o contato com os seus proprietários onde se estabelece um contrato de intenções visando incorporar pelo sistema preço de custo. Este contrato prevê a aquisição do terreno, seja pela associação, SPE ou construtora, mediante aquisição pura ou, o mais usual, a permuta por área construída no local. Nesta última hipótese, a permuta, se apresenta mais vantajosa seja para o condomínio, seja para o vendedor proprietário. Para o condomínio por possibilitar a aquisição com pagamentos ao longo do prazo previsto para construção, portanto, sem necessidade de dispender valores iniciais que representam de 20 a 30 por cento do custo total da obra ( custo do terreno); e para o proprietário por receber ao final da obra unidades prontas que poderão ser vendidas, utilizadas ou alugadas a preço de mercado, por valores de 60 a 100 por cento superiores ao preço de terreno se simplesmente fossem vendidos ou adquiridos em dinheiro..
Formalizada esta intenção, é elaborado um anteprojeto de acordo com a tipologia e caractetrísticas previamente definidas, porém não definitivas, e em conformidade com a legislação de uso do solo.
Deste processo participa o vendedor permutante que aprova o anteprojeto.
A partir da aprovação do anteprojeto elabora-se o orçamento construtivo , memorial descritivo, projetos de fachada, projeto construtivo, plantas baixas, quadros de áreas e tabelas de contribuição necessárias para adequação do fluxo de caixa necessário para atendimento e construção dentro do prazo previsto.
Da mesma forma elaboram-se folders, tabelas e demais documentos que auxiliarão os corretores no seu trabalho de angariação de adesões ao empreendimento. Este custos iniciais são bancados pelos planejadores e, paralelamente, são firmados os contratos de intenções com arquitetos, construtores, contadores, advogados e demais profissionais envolvidos no projeto que somente se transformará em contrato definitivo após aderidos pelo mesnos 30% das unidades previstas. A SPE, já constiuida, atende as exigências para a aprovação e emissão do alvará construtivo, licenças ambientais, escrituras e registros de aquisição do terreno. Aderidas 70 por cento das unidades convoca-se a assembléia de constituição onde são aprovados pelos aderentes os contratos, memorial descritivo, contratação da construtora, eleição do conselho fiscal e agendada a data de inicio dos pagamentos pelos aderentes e inicio e final da obra.
Enfim, através de uma SPE, todas as etapas para a obtenção do alvará construtivo são executados antes da assembléia, assegurando aos aderentes o fiel cumprimento dos prazos, e todos os eventuais problemas, muito comuns, resolvidos antes, ao contrário de associações.
Concluindo, o sistema preço de custo é semelhante a construção do seu próprio imóvel, compartilhando as obrigações de aquisição do terreno, materiais, insumos, impostos, mão de obra e demais custos que compõem o custo de uma construção.
Vale ainda ressaltar que o sistema através de SPE oferece um seguro construtivo que reforça a garantia da conclusão do projeto, não apenas ao proprietário do terreno como dos seus aderentes.
quinta-feira, 1 de setembro de 2011
PREÇO DOS IMÓVEIS - TENDÊNCIAS
O objetivo deste post não é encher o leitor com números e estatísticas que cabem a economistas e técnicos que têm a "capacidade" de interpretá-los e determinar as tendências deste mercado. Se dispõem apenas a expressar uma opinião, não de um leigo no assunto, mas de quem atua neste mercado e acompanha a evolução do mercado imobiliário nos últimos 10 anos. Há muita preocupação de alguns clientes com as notícias veiculadas em diferentes meios de comunicação sobre o assunto, alguns prevendo forte avolução do mercado e aumento dos preços nos próximos anos, outros mais pessimistas expressando opiniões de retração, "bolha imobiliária" declínio dos investimentos no setor e outras observando uma tendência de estabilização.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano, especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa) pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano, especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa) pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.
quinta-feira, 30 de junho de 2011
SCP- Sociedade em Conta de Participação
Uma nova modalidade de sociedade com propósito de construir um empreendimento imobiliário- SCP - Sociedade em Conta de Participação que nada mais é que uma sociedade comercial em que pelo menos um dos sócios é uma pessoa jurídica ( comerciante), girando sua firma com o objetivo de realizar uma ou mais operações determinadas, e em que os sócios trabalham em seu nome individual para o fim social. O Código Civil Brasileiro determina que numa SCP o objetivo comercial é exercido unicamente pelo seu sócio ostensivo ( o administrador) , em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade e os demais sócios participantes (sócios capitalistas) apenas se beneficiam dos resultados correspondentes, ou seja, uma modalidade em que duas ou mais pessoas, sendo ao menos uma comerciante, se reunem , sem firma social (sociedade não personalizada), para obter lucro comum, em uma ou mais operações de comercio determinadas, trabalhando um, alguns ou todos, em seu nome individual para o fim social. Desta forma a sociedade toma o nome de Sociedade em Conta de Participação, acidental, momentânea, ou anônima, não ficando sujeita às formalidades prescritas à formação das outras sociedades, e pode provar-se por todos os gêneros de provas admitidas nos contratos comerciais.
O socio ostensivo é o gestor da sociedade, podendo praticar todos os atos e fatos necessários à consecução dos objetivos positivos da sociedade ou do negócio. Os outros são os sócios participantes ( sócio capitalista oculto) não têm poderes de gerência da sociedade mas pode auditar os atos e fatos adminstrativos do sócio gestor (ostensivo) e somente este responde ativa e passivamente de forma ilimitada pelos atos praticados em nome da sociedade.
Assemelha-se, portanto, a uma Joint Venture ou de uma Sociedade com Propósito Específico, com a diferença que uma JV possui sócios residentes no exterior e uma SPE sócios residentes e domiciliados no país.
Outra situação é que a SCP pode ser uma sociedade não personificada, informal, isto é, não precisa ter um CNPJ próprio ou registro em Junta Comercial, e , neste caso, a responsabilidade tributária pelos resultados da sociedade é exclusiva do sócio ostensivo, que pagará os tributos devidos por ambas e a contabilização da SCP deverá ser efetuada em separado na contabilidade da empresa sócia ostensiva, portanto com resultados patrimoniais separados tal como ocorre nos fundos de investimentos, consórcios etc.
Esta é uma nova modalidade de aquisição de imóveis para investidores que adentram a esta sociedade como capitalistas e obtêm os resultados auferidos.
No caso em tela, é o que acontece com o empreendimento Edifício Arcádia que lançamos no Agua Verde em Curitiba, cujas unidades foram "adquiridas" por sócios capitalistas mediante um Contrato em Conta de Participação e serão os responsáveis pelo financiamento para a construção do empreendimento, portanto a preço de custo, e o sócio ostensivo, que executará a obra e terá toda responsabilidade tributária uma SPE ( Sociedade com Propósito Especifico) juntamente com a Construtora que executará a obra que é meramente responsável pela execuação da obra. Cada sócio, portanto, capitaliza durante a fase construtiva com recursos necessários a construção da sua unidade e respectivas áreas comuns, cota de terreno etc.
Uma vantagem e diferencial deste tipo de aquisição é que o sócio capitalista permanece oculto e somente após a conclusão do empreendimento destinará a quem desejar, ou a sí proprio, o registro da unidade para o qual contribuiu, com inegáveis vantagens tributárias.
Não há, neste caso, necessidade de afetação do patrimônio, posto que esta afetação é automática em se tratando de uma SPE a gestora (socio ostensivo) da sociedade.
Restam poucas unidades disponíveis para aquisição.
Projeto Arquitetônico da Hauer e Tramujas Arquitetos e construção da Ctba Construtora de Obras.
Consulte-nos e obtenha melhores detalhes e conheça as formas de participação.
terça-feira, 21 de junho de 2011
Custos de Mão de Obra e Terrenos em Curitiba
Transcrição de Matéria da gazeta do Povo
Gazeta do Povo / PR, Fabiane Ziolla Menezes
A escassez de mão de obra em época de aquecimento empurra a remuneração da categoria para cima e afeta o custo do setor
A escassez de insumos, principalmente de cimento, e de profissionais, e o consequente aumento na remuneração da mão de obra, está empurrando para cima os custos da construção civil em todo o país. A inflação medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI), da Fundação Getulio Vargas, atingiu 2,94% em maio, a mais forte alta desde junho de 1995 (quando foi de 3,12%), início da série histórica. Nunca foi tão caro construir.O aumento do índice foi puxado, principalmente, pelos reajustes salariais da categoria em São Paulo (9,75%) e Brasília (16%) – a alta de preços de mão de obra no mês passado chegou a 5,48%, a maior desde maio de 1995 (16,47%) –, seguidos do aumento no preço de alguns insumos, em especial o cimento, que está em falta no Paraná.Apoiados nesses números e no crescimento do setor, que chegou a 11,6% do PIB em 2010, os trabalhadores de Curitiba pedem mais de 30% de reajuste salarial, contando com os 6,54% do IPCA do período, segundo o sindicato da categoria, o Sintracon. Os empresários paranaenses estão trabalhando em uma contraproposta, mas devem sentir o impacto desses números ainda no próximo mês. Aliás, pelo histórico do Custo Unitário Básico (CUB), medido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), os meses de maio e junho sempre apresentam saltos nos custos, justamente pela mão de obra. "Um salário mais alto é a única maneira de manter bons profissionais e atrair jovens para um setor de trabalho tão braçal. Menos do que São Paulo, os trabalhadores não vão aceitar", pondera o presidente do Sintracon, Domingos de Oliveira Davide. O setor é o que mais puxa a criação de novos empregos no Paraná. Em maio, cresceu 2,76%, com 3.725 novas vagas, atrás somente dos setores industrial e de serviços.À parte dos índices e das negociações coletivas, construtores dizem que está, pelo menos, 50% mais cara a contratação de profissionais em relação a 2008, ano emblemático para o desenvolvimento do setor, e que já vêm pagando mais que a tabela do sindicato. De 600 vagas abertas na Agência do Trabalhador de Curitiba, 10 são para mestre de obras com ganhos de R$ 2,5 mil mensais, bem acima dos R$ 1.504 previstos na tabela. Os empreiteiros, por sua vez, estão muito bem: com obras agendadas para mais de um mês e recusando serviço porque não dão conta.Agenda cheiaPaulo Liszyk, mestre de obras com 30 anos de profissão, diz que nunca teve tanto trabalho. Com uma equipe pequena, de cinco pessoas, entre carpinteiros, pedreiros e pintores, ele conta que o rendimento dos profissionais tem ficado entre R$ 1,8 mil e R$ 2 mil. "Hoje só consigo atender os pedidos com agendamento prévio."No mesmo ramo há 10 anos, o empreiteiro Clélio Aparecido Ferreira trabalha em família, com o pai e os irmãos, no gerenciamento de uma equipe que chega a 90 pessoas. "Fazemos obras de todo o tipo. Só no Alphaville fizemos 25 casas e dá para ver bem a diferença. Quem pagou R$ 600 mil pelo terreno e pela casa há dois anos, hoje paga R$ 1,5 milhão."O vice-presidente de Banco de Dados do Sinduscon-PR, Rodrigo Assis, diz que a entidade está fazendo uma sondagem com suas associadas para saber quantos e quais profissionais estão faltando – algumas construtoras apontam, principalmente, a escassez de carpinteiros, encanadores e eletricistas. "Também estamos conversando com os principais fornecedores de cimento do estado para tentar solucionar a falta do material."Além da mão de obra e dos insumos, outro encarecedor do setor, segundo Assis, é o preço dos terrenos. "Mas contra esse fator há pouco o que fazer". O preço dos terrenos em Curitiba subiu 25% só nos últimos 12 meses, segundo o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), com o valor médio passando de R$ 536,11 o metro quadrado para R$ 669,48.
Gazeta do Povo / PR, Fabiane Ziolla Menezes
A escassez de mão de obra em época de aquecimento empurra a remuneração da categoria para cima e afeta o custo do setor
A escassez de insumos, principalmente de cimento, e de profissionais, e o consequente aumento na remuneração da mão de obra, está empurrando para cima os custos da construção civil em todo o país. A inflação medida pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI), da Fundação Getulio Vargas, atingiu 2,94% em maio, a mais forte alta desde junho de 1995 (quando foi de 3,12%), início da série histórica. Nunca foi tão caro construir.O aumento do índice foi puxado, principalmente, pelos reajustes salariais da categoria em São Paulo (9,75%) e Brasília (16%) – a alta de preços de mão de obra no mês passado chegou a 5,48%, a maior desde maio de 1995 (16,47%) –, seguidos do aumento no preço de alguns insumos, em especial o cimento, que está em falta no Paraná.Apoiados nesses números e no crescimento do setor, que chegou a 11,6% do PIB em 2010, os trabalhadores de Curitiba pedem mais de 30% de reajuste salarial, contando com os 6,54% do IPCA do período, segundo o sindicato da categoria, o Sintracon. Os empresários paranaenses estão trabalhando em uma contraproposta, mas devem sentir o impacto desses números ainda no próximo mês. Aliás, pelo histórico do Custo Unitário Básico (CUB), medido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), os meses de maio e junho sempre apresentam saltos nos custos, justamente pela mão de obra. "Um salário mais alto é a única maneira de manter bons profissionais e atrair jovens para um setor de trabalho tão braçal. Menos do que São Paulo, os trabalhadores não vão aceitar", pondera o presidente do Sintracon, Domingos de Oliveira Davide. O setor é o que mais puxa a criação de novos empregos no Paraná. Em maio, cresceu 2,76%, com 3.725 novas vagas, atrás somente dos setores industrial e de serviços.À parte dos índices e das negociações coletivas, construtores dizem que está, pelo menos, 50% mais cara a contratação de profissionais em relação a 2008, ano emblemático para o desenvolvimento do setor, e que já vêm pagando mais que a tabela do sindicato. De 600 vagas abertas na Agência do Trabalhador de Curitiba, 10 são para mestre de obras com ganhos de R$ 2,5 mil mensais, bem acima dos R$ 1.504 previstos na tabela. Os empreiteiros, por sua vez, estão muito bem: com obras agendadas para mais de um mês e recusando serviço porque não dão conta.Agenda cheiaPaulo Liszyk, mestre de obras com 30 anos de profissão, diz que nunca teve tanto trabalho. Com uma equipe pequena, de cinco pessoas, entre carpinteiros, pedreiros e pintores, ele conta que o rendimento dos profissionais tem ficado entre R$ 1,8 mil e R$ 2 mil. "Hoje só consigo atender os pedidos com agendamento prévio."No mesmo ramo há 10 anos, o empreiteiro Clélio Aparecido Ferreira trabalha em família, com o pai e os irmãos, no gerenciamento de uma equipe que chega a 90 pessoas. "Fazemos obras de todo o tipo. Só no Alphaville fizemos 25 casas e dá para ver bem a diferença. Quem pagou R$ 600 mil pelo terreno e pela casa há dois anos, hoje paga R$ 1,5 milhão."O vice-presidente de Banco de Dados do Sinduscon-PR, Rodrigo Assis, diz que a entidade está fazendo uma sondagem com suas associadas para saber quantos e quais profissionais estão faltando – algumas construtoras apontam, principalmente, a escassez de carpinteiros, encanadores e eletricistas. "Também estamos conversando com os principais fornecedores de cimento do estado para tentar solucionar a falta do material."Além da mão de obra e dos insumos, outro encarecedor do setor, segundo Assis, é o preço dos terrenos. "Mas contra esse fator há pouco o que fazer". O preço dos terrenos em Curitiba subiu 25% só nos últimos 12 meses, segundo o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), com o valor médio passando de R$ 536,11 o metro quadrado para R$ 669,48.
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