PREÇO DOS IMÓVEIS - TENDÊNCIAS

O objetivo deste post não é encher o leitor com números e estatísticas que cabem a economistas e técnicos que têm a "capacidade" de interpretá-los e determinar as tendências deste mercado. Se dispõem apenas a expressar uma opinião, não de um leigo no assunto, mas de quem atua neste mercado e acompanha a evolução do mercado imobiliário nos últimos 10 anos. Há muita preocupação de alguns clientes  com as notícias veiculadas em diferentes meios de comunicação sobre o assunto, alguns prevendo forte avolução do mercado e aumento dos preços nos próximos anos, outros mais pessimistas expressando opiniões de retração, "bolha imobiliária" declínio dos investimentos no setor e outras observando uma tendência de estabilização.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que  facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem  de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano,  especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará  "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de  longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa)  pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO- IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO

O recente "boom" do mercado imobiliário no Brasil levou um grande número de pessoas a investir em imóveis na planta, ou mesmo em imóveis prontos, novos ou usados. Quando se fala em "boom" sempre existe o medo de alguns investidores de que seja algo passageiro e que, ao final, se transforme num "estouro" como melhor expressão de "perder o dinheiro investido" ou de ter o lucro almejado substancialmente reduzido.
Como qualquer investimento existe sempre um fator de risco e certamente este "boom" atual deverá passar ou, na melhor das hipóteses, reduzido o volume de lançamentos de novos empreendimentos adequando-os à demanda se esta vier a cair, especialmente de produtos voltados para classes media alta. Este é um processo natural em qualquer atividade econômica: se aumentam os estoques reduz-se a produção,reduz-se o preço, aumentam-se as facilidades para escoar este estoque etc.... Não me parece próximo este momento, até porque o deficit de imóveis no Brasil ainda é bastante significativo e há grandes facilidades de obtenção de créditos para financiamento de longo prazo a taxas de juros razoáveis disponíbilizados por instituições financeiras, ou através de financiamento de médio prazo ofertados diretamente pelos incorporadores.
Não há também que se comparar com a crise imobiliária que se transformou em crise econômica tal qual a ocorrida nos Estados Unidos, até porque nosso sistema de crédito imobiliário é bastante diferente e possui regras e controles que impedem os bancos de ofertarem creditos acima de um patamar sobre seu patrimônio, bem inferior aos praticados pelas instituições americanas, e onde as "mortgages" ou hipotecas americanas, se transformavam em títulos super valorizados e que fizeram o preço dos imóveis chegarem a valores irreais de mercado e que , tal qual uma bola de neve rolando ladeira, incentivava a investirem cada vez mais neste mercado de preços fictícios. Deu no que deu!
A melhor forma de investir é saber comprar, ou saber investir, tal qual o dono de uma quitanda que não obtem lucro pela alta margem de lucro que impõem ao seu produto, mas sim comprando pelo melhor preço. O mesmo ocorre nos mercados acionários, quando a melhor hora de comprar é na baixa e analisando o preço da ação pelo seu valor real e não o do mercado presente.
Em imóveis o mesmo deve ocorrer. Observar a tendência de alta de um produto imobiliário é fator fundamental para sua aquisição. E hoje a tendência é de alta, portanto, assegurado o retorno do investimento com alta taxa de lucratividade.
Mas, ainda assim, comprar bem é fundamental para se obter lucro, e esta é a vantagem da aquisição de imóveis a preço de custo, pois o lucro que seria do incorporador passa a ser do investidor e os riscos serão menores se houver queda de preço futuro deste ativo por um desaquecimento do mercado.
Da mesma forma que a aquisição de ações deve ser precedida de pesquisa sobre a empresa da qual se está comprando ações o mesmo deve ocorrer na aquisição de imóveis a preço de custo, com uma diferença, a empresa onde você investe é sua, ou tem a finalidade especifica de cumprir com o seu objetivo que é construir e entregar o imóvel que você escolheu, sem risco de perder seu patrimônio porque a construtora faliu ou deu um golpe no mercado, e você tem acesso a todas as informações de gestão podendo participar ativamente desta gestão, controlando, acompanhando, mantendo-se informado e particIpando do processo decisório.
Este é o objetivo deste blog. Mantê-lo informado e transmitir informações relevantes sobre este sistema de aquisição - Sistema de Administração a Preço de Custo