PREÇO DOS IMÓVEIS - TENDÊNCIAS

O objetivo deste post não é encher o leitor com números e estatísticas que cabem a economistas e técnicos que têm a "capacidade" de interpretá-los e determinar as tendências deste mercado. Se dispõem apenas a expressar uma opinião, não de um leigo no assunto, mas de quem atua neste mercado e acompanha a evolução do mercado imobiliário nos últimos 10 anos. Há muita preocupação de alguns clientes  com as notícias veiculadas em diferentes meios de comunicação sobre o assunto, alguns prevendo forte avolução do mercado e aumento dos preços nos próximos anos, outros mais pessimistas expressando opiniões de retração, "bolha imobiliária" declínio dos investimentos no setor e outras observando uma tendência de estabilização.
Basta verificar em cada uma das opiniões veiculadas quem as assina, ou quem forneceu as informações aos jornalistas, que  facilmente se observa a tendenciosidade de algumas delas. A maioria das opiniões catastróficas partem  de pessoas que atuam no mercado financeiro, especialmente do mercado de acões ou de investimentos em fundos de investimentos, que naturalmente puxam a sardinha para o seu lado.
Se retroargirmos ao início do ano de 2010 ou final de 2009 e buscarmos matérias relacionadas ao assunto, observaremos o mesmo tipo de "previsão" que hoje muitos ainda veiculam, tais como "retração do mercado imobiliário", "bolha", queda de preços etc e opiniões de recomendação de investimentos em ações, fundos, bem como opiniões comparativas entre investimento imobiliário considerando o retorno sobre locações e investimentos em fundos.
O que se observou foi exatamente o contrário. O preço médio dos imóveis nos ultimos 18 meses teve um aumento médio de 156%, enquanto o mercado de ações sofeu uma forte retração com poucas perspectivas de retomada dos ganhos nos próximos anos em decorrência da provável retração da economia mundial e da crise, ainda como consequência da crise do final de 2008.
O que acredito que ocorra é um aumento de preços menor do que o ocorrido no último ano,  especialmente em algumas cidades onde os preços chegaram à níveis extratosfericos, como São Paulo, Brasília, Rio e até mesmo Curitiba, se considerarmos que nesta capital se praticava um dos menores preços de imóveis de todas as capitais brasileiras e hoje se equipara à media de preços da maioria delas, dependendo da região. Porém, a tendência é que os preços continuem tendo uma ascenção, não tão significativa como nos anos anteriores, mas ainda assim elevadas, pelo menos enquanto houver demanda, e o preço dos terrenos se estabilizem ou aumentem menos que nos últimos anos( a tendência, todavia, é de alta pela própria escasses de terrenos). A explicação para este fenômeno é simples: enquanto houver demanda para terrenos por parte das incorporadoras e compradores para os imóveis nos preços atualmente praticados a tendência é de alta e somente haverá estabilização ( crescimento menor dos preços e da oferta) quando os estoques atingirem um volume que afete a rentabilidade das incorporadoras, que as fará  "queimarem" estes estoques. Todavia, o que se observa é que a renda media da população tem aumentado, a necessidade histórica de imóveis para suprir o aumento populacional e os déficites de moradia ( especialmente nas classes C e D) continuam elevados, além de disponibilidade de recursos para financiamentos de  longo prazo e inadimplência baixa ( inferiores a 2 %) favorecem este mercado e reafirmam a tendência de crescimento. Nos imóveis usados, com mais de 10 anos, a tendência é de estabilização ( crescimento equivalente ou pouco superior ao da inflação), pela própria oferta de imóveis novos, que faz com que haja preferência por parte dos compradores e por estarem estes imóveis antigos com preços incompatíveis, sobre-valorizados e com velocidade de vendas diminuida. Este fenômeno deriva da desinformação dos proprietários de imóveis que compara seu imóvel com o preço dos novos lançamentos, que incorporam tecnologias mais avançadas, menor necessidade de investimentos em reformas, condomínios mais baixos além de taxas de financiamento com juros mais atrativos. Decorre também da inexperiência ou ganância de determinados corretores, que supervalorizam as avaliações, com o intuito de angariar o imóvel, transmitindo uma falsa idéia de preço ao proprietário, acima do que o mercado está disposto a pagar. E preço é isto: quanto o mercado está disposto a pagar, não apenas os insumos, mão de obra, custo dos terrenos etc. Enquanto houver mercado e demanda os preços contiuarão subindo, ou quando a oferta for muito superior à demanda.
Quando se fala em "bolha imobiliária", ou seja, um grande volume de inadimplência associado a comparação do valor de mercado do imóvel com a valoração do seu imóvel ou dos custos do financiamentos que os tornam impagáveis, estamos muito longe disto. Todos os indicativos mostram uma situação de estabilidade e de renda crescendo mais do que os juros praticados nos financiamentos imobiliários e sem qualquer perspectiva de queda nos preços dos imóveis que elevem a uma situação de bolha, pelo contrário. Além disto os agentes financeiros somente concedem financiamento dentro de determinados limites de renda líquida, contrariamente ao que ocorreu no mercado americano que não tinha esta preocupação e o mercado supervalorizou em decorrência da elevação da demanda (falsa)  pela prática de hipotecas múltiplas em cima do mesmo imóvel de forma a gerar créditos para aquisição de outros imóveis. Deu no que deu.
Não é o que se vislumbra para os próximos anos.